49 · 老厂区的最后半年

林舒 · 审计现场

2027年1月14日，苏州。审计组搬进新厂区的会议室已经十天了。林舒今天只看一件事：老厂区。

清和 2004 年拿的地，2009 年盖好的厂房，一直用到新厂区投产。去年夏天，清和把它卖了。账上留下的是 4 笔分录、一张土地增值税的计算表，和一个比去年多出来的利润科目。林舒先把董事会决议抽了出来。

会议日期：2026年6月25日　应到 9 人，实到 9 人

议题：出售苏州旧厂区国有建设用地使用权及地上房产予苏州棠溪城市更新发展有限公司，并将旧厂区资产划分为持有待售。

表决：同意 9 票，反对 0 票，弃权 0 票。结果：通过。

公告：2026年6月26日。

决议后面钉着转让合同。林舒把要紧的几条抄在一张纸上：

标的：苏州旧厂区国有建设用地使用权及地上房产；土地 40,000 平方米，国有建设用地使用权（出让，工业用地），使用期限到 2054年6月30日；无（抵押、查封均无）（查询日 2026年6月15日）。

买方：苏州棠溪城市更新发展有限公司，苏州棠溪城市发展集团有限公司的全资子公司。

价格：不含增值税 10,501.01 万元，增值税 945.09 万元，合计 11,446.11 万元。

生效：合同自双方签字盖章之日起成立，自买方母公司书面批准之日起生效；买方的资产评估结果已于签约前备案。

付款：买方于合同生效后将全部价款（含增值税）存入共管账户；不动产转移登记完成当日解付给清和精密。

签订：2026年6月29日。

从董事会决议到交完土地增值税，前后 112 天。6月30日那一笔分录，让这块地在半年报里换了一行。

翻到最后一页，是唐小雨做的土地增值税计算表，2026年10月15日那天交的税。林舒在差异本上写了一行：

老厂区：账面 → 售价 → 税 → 利得。一笔，一次。

6 月 30 日签了约，可合同要等买方母公司批了才生效。那天算不算“确定的购买承诺”？

核心观点

公司决定卖掉一项资产、而且很可能一年内卖成，就不再按“用”来记它：停止折旧，单独列出来，按账面价值和卖掉能净拿到的钱两者中低的那个计量；卖掉那天的利得是真利润，可它不会再来一次。

直觉：挂在中介那里的旧房子

你换了新房，旧房子挂到中介那里，买家也谈好了，下个月过户。

这时候问你“旧房子值多少”，你不会再说“我住着挺舒服”。它马上就要变成一笔钱，你关心的只有一件事：扣掉中介费和过户的税，能到手多少。你也不会再去算它这个月又旧了几成：你已经不住了，它的价值靠卖，不靠用。

假如谈好的价格，扣掉费用以后，比你当初买房的价钱还低。你的家庭账本上，这套房子该记哪个数？

想好了，看答案

记低的那个。账上的数是“到手的钱”的上限：你明知道只能拿回这么多，就不该还按原来的数记着。反过来，如果谈好的价格比账上高，也先不记高：钱还没到手，赚的那一笔等过户那天再记。

清和的老厂区，就是这套旧房子。

挂牌、谈好买家、定了过户日期: 什么时候算“持有待售”？（第 1 节）
不再算它又旧了几成，只问能到手多少: 停止折旧，按哪两个数中低的那个记？（第 2 节）
家庭账本上单列一行“待卖的房子”: 资产负债表上怎么列？（第 3 节）
过户那天，钱到手，交完税: 利得怎么算，交哪些税？（第 4 节）
要是卖掉的不是一套房，而是一整块生意: 终止经营（第 5 节）
邻居看你这一年突然多了一笔钱: 外面的人怎么把它拿出来？（第 6 节）

规则怎么运作：一项资产从“用”转到“卖”

管这件事的是《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》，“本准则自2017年5月28日起施行”（《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》第三十三条）。它的出发点只有一句：一项资产的账面价值，主要靠卖出去收回，“而非持续使用一项非流动资产或处置组”收回的，就归它管（准则第五条）。按下面几步走：

够不够条件：现在就能卖，而且极可能一年内卖成（第 1 节）。老厂区：6月25日决议，6月29日签约，合同约定 9 月底前过户。
划过去之前，先按原来的准则把账算平：折旧提到划分那天，该减值的先减（第 2 节）。房子提了 203 个月的折旧，土地摊了 264 个月。
划过去那天，比两个数，记低的：账面价值，和公允价值减去出售费用后的净额（第 2 节）。账面价值 0.62 亿元，卖掉能净拿 0.95 亿元。
停止折旧和摊销，单独列示：资产负债表上一行“持有待售资产”，列在流动资产里（第 2、3 节）。
每个资产负债表日再比一次：低了就减，回升了在一定范围内转回（第 2 节）。
卖掉那天，算利得：卖价减账面价值，再减转让环节的税（第 4 节）。
卖掉的要是一整块生意，利润表上另列一栏“终止经营”（第 5 节）。

这七步里，哪一步最可能让两家公司对同一件事记出不同的数？

想好了，看答案

第一步。条件够不够，靠的是判断：“极可能”有多可能，买方的承诺有多“确定”。划早一天、晚一个月，折旧就差一个月，半年报上那一行也就有或没有。清和这一笔，判断落在合同生效之前（第 1 节）。第三步的出售费用里算哪些税，也有判断（第 2 节）。

1 什么时候算持有待售：五个勾，和一个没打实的勾

管理层的那张单子

财务部做了一份持有待售的判断底稿，五条条件，五个“满足”。林舒逐条对证据：

现在就能卖：旧厂区已清空并停止使用，可按现状交付，无需改造（6月15日）。
管理层已经决定：6月25日董事会 9 票全票通过。
有确定的买家：6月29日与苏州棠溪城市更新发展有限公司签约，价格、过户时间都写在合同里。
需要的批准已经拿到：买方资产评估已备案；买方母公司批准为合同生效条件，预计7月中旬取得。
一年内能卖成：合同约定不动产转移登记于2026年9月底前完成。

判断，不是打勾表

第四个勾，林舒没有照着打。底稿写的是“满足”，可证据写的是“预计”。

准则要的两件事是这样写的：

《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》第六条第（二）项 “出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。”

另一件是“在当前状况下即可立即出售”（准则第六条第（一）项）。厂房 6 月中旬就清空了，按现状交，不用改造，这一条没有疑问。

疑问在“确定的购买承诺”。准则给它下了定义：一份有法律约束力的购买协议，写明价格、时间和“足够严厉的违约惩罚”这样的重要条款，让协议大改或者被撤销的可能性极小（准则第六条第二款）。清和这份合同 6月29日签字盖章就成立了，可生效要等买方的母公司书面批准，那是 7月15日的事。

6 月 30 日这一天，清和手里的承诺够不够“确定”？先别看下面，写下你的判断和理由。

想好了，看答案

这是一个判断，两种读法都说得出理由。

严格的读法：要等 7月15日。准则要的是一份“具有法律约束力的购买协议”。这份合同 6月29日成立了，可还没生效：“附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效”（《中华人民共和国民法典》第一百五十八条）。生效以前，买方还不负买的义务。把买方母公司的批准也算作“应当已经获得批准”里说的那种批准，结论一样。

公司的读法：6 月 30 日已经够了。附了生效条件的合同，在条件成就以前也不是一张白纸，双方都不能不正当地挡着它：“不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”（《中华人民共和国民法典》第一百五十九条）。剩下的那道条件，是买方自己集团里的批准，而撤销的可能被几样东西压得很低：买方是国有全资的城市更新公司；评估报告签约前已经在它的母公司备了案（第 18 章讲过这套程序）；价格还比评估值略低一点，母公司没有理由不批。合同原件里要是还有一条像样的违约责任，这一读法就更稳。

本书按公司的读法走：6 月 30 日划分，这是一个标明了的判断，不是唯一的答案。换一组事实，结论就会变：题目要是写明批准有不确定性，或者合同里没有违约责任，就该按严格的读法，等批准那天再划。

林舒在差异本上补了一句：6 月 30 日划分：判断点。证据：合同的生效条件、7 月 15 日的批文、签约前的评估备案、价格对评估值。还缺：违约条款，摘要里没有，要看合同原件第几条、罚多少。“足够严厉的违约惩罚”是定义里的字，摘要里一个字也没写。

划早了，划晚了，差在哪儿

等到 7月15日再划会怎样？7 月份还要照常提一个月的折旧和摊销，大约 86 万元（示例）。卖掉那天账面价值低这么多，利得就多这么多，全年的利润一分不差。差别在半年报：6 月 30 日的资产负债表上，那 0.62 亿元不会单独列成“持有待售资产”，还躺在固定资产和无形资产里。所以这个判断动的是“读者在半年报里看不看得到这块地要卖了”，不是全年的利润。它还在两样东西之间挪了这一个月的钱：照提的折旧在扣非利润里，停提以后它变成利得的一部分，算进非经常性损益（练习 7 第（6）问）。

几种容易判错的

一年没卖成。买方或者别人临时加了条件、拖了时间，或者出了罕见的情况，只要是“因企业无法控制的下列原因之一”，交易双方又不是关联方，企业也还在积极推进，就可以继续算持有待售（准则第八条）。清和的买方要是因为城市更新规划没批下来、把过户拖到 2027 年夏天，清和自己做了该做的，就还在这一类；要是清和自己嫌价低不卖了，就不行。
不卖了，拆了。清和有一条 2014 年的电机产线，2024 年就提足了折旧，只剩残值 1,000 万元。假如管理层决定明年把它拆掉报废（示例），它算不算持有待售？不算：“拟结束使用而非出售的非流动资产”不归这一类（准则第十一条）。它的价值靠的不是卖，在报废那天之前照常留在固定资产里、照常测减值。
一起卖的一堆东西。老厂区是一块地加一栋房，账上分在无形资产和固定资产两处，按准则它们是“作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产”，一起比、一起列（准则第二条）。如果连带转走一笔与它直接相关的负债，比如一笔以它抵押的借款，负债也进这个组。
买来就是为了卖的。专门为转售买进的资产，取得那天能满足一年内卖掉、其他条件在“短期（通常为3个月）内很可能满足”的，买进当天就划（准则第七条）。
卖一家子公司、丢掉控制权。不管卖完还留不留一点股权，母公司报表里把整笔投资、合并报表里把子公司所有的资产和负债，都划为持有待售（准则第十条）。
国际准则会怎么判。国际财务报告准则第 5 号要的“极可能出售”，是管理层承诺了出售计划、已经启动寻找买家的积极方案、按合理的价格积极推销、预计一年内卖成（IFRS 5 para. 8，转述）；它不要求已经拿到买家的确定承诺。按它，清和 6月25日董事会决议、和买家谈定的时候，就可能已经够了，买方母公司批不批，不影响划分的日期。中国准则多要了一样“确定的购买承诺”，第 1 节那个判断，只在中国准则下才有。
卖一家联营企业。财政部的解读说，联营企业的股权全部或部分划为持有待售的，那一部分“应当停止权益法核算”（财政部会计司《关于持有待售准则有关问题的解读》（2018年3月14日）四）。第 44 章第 6 节把这一点留到了这里：一笔马上要卖掉的股权，再按被投资方的利润一期期调账面，就没有意义了。
卖给自己的子公司。2026年12月18日，董事会决定把微电机产线搬到成都；2027年1月8日，母公司把它作价 4,000 万元卖给了成都子公司。合并报表里，这条线没有离开集团，集团还在用它，谈不上“主要通过出售收回”，不划。母公司自己的报表里，它就是一笔要卖出去的资产：年末要是五个条件都够了（2026年12月31日之前签没签合同，是关键），就该划；要是条件到年后才够，准则另有一句，“应当作为资产负债表日后非调整事项进行会计处理”（准则《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》第二十五条第二款），只在附注里说。林舒把这一条记进了差异本，日后事项那一章（第 52 章）再细看。

为什么要单拿出来

一项要卖掉的资产，读者用它的方式变了：它不再替公司挣钱，它马上要变成一笔现金。还把它混在固定资产里，读者就会把它当成明年还要用的产能来算。准则让它从“用”的那一套里搬出来，换一套计量、换一行列示，说的是同一件事：账上的资产，要按企业打算怎么收回它来记。这条线的弱点也在这里：“打算”是管理层的。所以准则把条件写得很硬：要有决议、有买家、有期限，不能光说“我们考虑卖”。

两边怎么看

分录

划分那天一笔分录，把房子和地的原值、累计折旧、累计摊销一起转进“持有待售资产”（第 2 节）。

税务

划分不是销售，没有税。税在过户那天才发生（第 4 节）。

审计

五个条件逐条对证据：决议、合同原件（违约条款）、批准文件、过户安排。林舒把 6 月 30 日的划分记为一个判断点，证据是合同的生效条件、7月15日的批文和签约前的评估备案；违约条款看到原件以前，这一项不结。

法律

卖地是董事会的权限还是股东会的，看公司章程和金额（第 6 章）；买方是国企，评估和备案走它那边的程序（第 18 章）；过户以登记为准（第 11 章）。

分析师

何嘉朗在半年报上看到“持有待售资产”这一行，就知道下半年会有一笔一次性的收益。这一行是一个预告。

2 计量：账面价值和卖掉净得，记低的

6 月 30 日，要不要减值？

划分那天，老厂区的账面价值 0.62 亿元，买方给的价格不含增值税 1.05 亿元。要不要减值？还差哪一个数才能下结论？

想好了，看答案

不减值，可是不能只拿账面价值和合同价比。要比的是公允价值减去出售费用后的净额：卖价扣掉卖的时候要花的钱。清和的出售费用是 983 万元，净额 0.95 亿元，仍比账面价值高 3,318 万元，按账面价值记，不减值。

0.62 亿元划分时的账面价值

1.05 亿元合同价（不含增值税）

983 万元出售费用（转让环节的税）

0.95 亿元公允价值减出售费用

账面价值 0.62 亿元低于 0.95 亿元，按账面价值计量，不提减值。

规则是这样写的：

《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》第十三条 “其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。”

账面价值 0.62 亿元是怎么来的，林舒翻登记卡核了一遍：房子原值 20,157 万元，2009年7月15日投用，按 20 年、残值 5% 直线折旧，到 6 月底提了 203 个月，累计 16,197 万元，剩 3,960 万元；土地 2004年7月1日取得，原值 4,000 万元，按 50 年摊，累计 1,760 万元，剩 2,240 万元。两项相加，正好 0.62 亿元。先按原来的准则把折旧提到划分那天，这是准则第十二条的要求：“首次划分为持有待售类别前”，各项先按各自的准则计量。

划分的分录，是财务总监 7月2日批的，日期记在 6 月 30 日：

借：持有待售资产6,200

借：累计折旧16,196.95

借：累计摊销1,760

贷：固定资产20,156.95

贷：无形资产4,000

用“持有待售资产”这个科目，是财政部的解读里定的：“本科目核算持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产”（财政部会计司《关于持有待售准则有关问题的解读》（2018年3月14日）一）。原值和累计折旧不再分开挂着，合成一个净数。

停止折旧少提的，在利得里还回来

从 7 月起，这块地和房子不再提折旧和摊销：“不应计提折旧或摊销”（准则第二十条）。7 到 9 月 3 个月，少提了大约 259 万元。

这笔钱没有凭空消失。要是照提，9 月 30 日账面价值就低 259 万元，卖掉的利得就高 259 万元；不提，利得就少这么多。两种做法全年的利润一样，变的只是这笔钱落在哪一行：营业成本和管理费用里的折旧，还是资产处置收益。准则选了后者，理由在第 1 节：一项马上要卖掉的东西，价值看卖，不看用，再按月摊就没有意义了。

出售费用里算什么

合同价是 1.05 亿元，出售费用里算了哪几笔？底稿写的是“应当参考交易价格确定持有待售的非流动资产或处置组的公允价值”之后再扣的转让环节税费：城建税和两项教育费附加 113.41 万元、印花税 5.25 万元、土地增值税 864.71 万元，合计 983.37 万元。增值税不算，它是向买方收了再交出去的，清和不负担（第 4 节）。

持有待售准则的条文里，没有给“出售费用”单独下定义。它的应用指南里有，那是一本印出来的书，本书在财政部网站上没找到它的原文，不引。可以对照的是资产减值准则里的“处置费用”，它说得很具体：“与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费”和为使资产达到可销售状态的直接费用（《企业会计准则第8号——资产减值》第六条第三款）。土地增值税是只因为卖这块地才交的税，不卖就不交，归进“相关税费”说得通。企业所得税不算：它是对利得征的，不是卖这个动作的成本。

例价格要是低一些（示例）

假如 6 月 30 日谈下来的价格只有 0.50 亿元（示例）。这个价低于土地的地价款加旧房评估价，没有增值额，土地增值税为零；附加税费和印花税 56.50 万元，净额 0.49 亿元，比账面价值低 1,256.50 万元。划分那天就要减：

借：资产减值损失1,256.50

贷：持有待售资产减值准备1,256.50

到 9 月 30 日，买方把价格提到 0.56 亿元（示例），净额回到 0.55 亿元。减掉的那一笔能回来多少？

划分以后记的减值，净额回升了: 可以转回，“在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回”，本例转回 593.22 万元。
划分以前按资产减值准则记的减值: “划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回”（准则第十七条），和资产减值准则一个口径：一经确认，不再转回。

转回以后账面价值 0.55 亿元，正好等于新的净额；当天过户，处置损益为零。持有待售期间这块资产的升降，全在减值和转回里走完了。

难点什么时候不按这一套量

不归它量的资产。处置组里要是有金融资产、递延所得税资产、按公允价值计量的投资性房地产，这些按各自的准则计量，本准则的“孰低”只管其余的非流动资产（准则第三条）。
处置组的减值怎么分。一组资产一起减值，先把组里不归本准则量的那些按各自的准则量好，“处置组中不适用本准则计量规定的资产和负债的账面价值”先定下来（准则第十五条），再拿整组去比。比出来的减值，“应当先抵减处置组中商誉的账面价值”，再按组里归本准则量的各项非流动资产的账面价值比例分（准则第十六条）。存货、应收账款这些流动资产分不到：它们各有各的计量，已经在第一步里量过了。这和资产组减值的分法（第 33 章第 3 节）很像，只少了一块地板：持有待售的处置组没有“每项资产不低于自己的可收回金额”那一条，因为整组是一起卖的，单项的价值已经没有意义。转回也按同样的比例加回去，商誉那一块不回来。
不卖了。条件不再满足，“不应当继续将其划分为持有待售类别”（准则第九条）。退回来的时候，按两者孰低计量：一是划分前的账面价值，按“假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧”、摊销或减值调整后的数，二是可收回金额（准则第二十一条）。停掉的折旧要补回来，不能白占这几个月的便宜。

两边怎么看

分录

划分一笔，转科目、不动损益；净额低于账面价值才有减值；以后每个资产负债表日再比。

税务

账上停了折旧，税上不停：企业所得税法排除的是“房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产”（《中华人民共和国企业所得税法》第十一条第二款第（一）项），房屋不在这一项里，税上照提。三个月的账税差额，卖掉那天随计税基础一起结清（第 68 章）。

审计

重算账面价值（登记卡、折旧到 6 月为止）；净额的依据是合同价，不是评估值；出售费用里每一笔税的口径。

法律

评估报告是买方委托、在买方母公司备案的，管的是买方那边国有资产的定价程序（第 18 章），不替清和的计量作证。

分析师

持有待售期间不提折旧，下半年的成本费用会少一点；外面的分析师不会因此改预测，那几个月的折旧，在利得里一起拿掉。

3 列报：读者要看得到什么马上要离开

半年报上的那一行

定期报告合并资产负债表（节选）半年报 8月26日披露 · 三季报 10月27日披露

项目（万元）	2026-06-30	2025-12-31	2026-09-30
持有待售资产	6,200.00	0.00	0.00
持有待售负债	0.00	0.00	0.00
资产总计	741,876.71	610,179.79	797,607.61

持有待售资产列在流动资产里。半年报的比较数是 2025 年末，没有重述；三季报时它已经卖掉了。

0.62 亿元只占半年末总资产的 0.8%。它小，可它单独一行。

半年报的比较栏是 2025 年底。那时老厂区还是固定资产和无形资产。比较栏要不要也改成“持有待售资产”，让两栏可比？

想好了，看答案

不改。“不应当调整可比会计期间资产负债表”（准则第二十六条）。2025 年底它确实还在用，那时的资产负债表就该那样写。资产负债表说的是某一天的状况，那一天的事实不因后来的决定而变。利润表不一样：终止经营要把比较期重新列一遍（第 5 节），因为读者要拿“还会继续的那部分”的两年来比。

规则单列，不抵销，放在流动

《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》第二十三条 “持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产与持有待售的处置组中的负债不应当相互抵销，应当分别作为流动资产和流动负债列示。”

三层意思。单列：持有待售资产不和固定资产混在一起，报表格式里专门有这一行，“反映资产负债表日划分为持有待售类别的非流动资产”，按科目余额减去减值准备填（《财政部关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6号）附件2二（一）6）。放在流动：一块地本来是最典型的非流动资产，可它一年内要变成现金，流动性变了，位置也跟着变。不抵销：处置组里要是有一笔随资产一起转走的借款（示例），借款单列在“持有待售负债”，不能拿资产减负债列一个净数。读者要看到的是“马上要走多少资产、多少负债”，不是一个抵过以后的小数。清和这一笔没有负债跟着走，那一行是零。

例连着一笔借款一起卖（示例）

假如老厂区身上押着一笔 3,000 万元的长期借款，合同约定由买方承接（示例）。这笔借款和土地、厂房一起，就构成一个处置组：6 月 30 日，资产一边列“持有待售资产” 6,200 万元，负债一边列“持有待售负债” 3,000 万元，两行都在流动那一半，不能合成一个 3,200 万元的净数。

清和半年末的流动资产 48.45 亿元，流动负债 17.23 亿元。老厂区搬进流动资产，流动比率变了多少？要是再加上那笔示例借款搬进流动负债呢？

想好了，看答案

实际：2.776 变成 2.812，几乎看不出来。加上示例借款：2.764，反而比原来低。一个处置组让流动比率往哪边走，要看资产和负债哪一头大；分析师算偿债指标的时候，会把这两行单独拎出来，因为它们一年内会一起消失，不会被用来还别的债。

不卖了，怎么退回去

第 2 节讲过退回来怎么计量：补提停掉的折旧，和可收回金额比孰低。列报上，“账面价值调整金额作为持续经营损益列报”（准则第三十一条），补提的那一笔进当期的持续经营损益，不去改以前的报表。例外是子公司、合营企业、联营企业：它们退出持有待售，要把划分以后的比较期数据相应调整（准则同条）。原因各不一样。联营企业、合营企业在持有待售期间停了权益法（第 1 节），退回来，要从划分那天起把权益法补做回去；子公司在合并报表里一直照常合并，要改回来的是那几期按“持有待售”的列报。

附注里写什么

准则第二十五条列了一串，持有待售这一半是这几样：

“出售费用和主要类别，以及每个类别的账面价值和公允价值”：清和是一个类别，土地连房屋，账面价值 0.62 亿元，公允价值 1.05 亿元，出售费用 983 万元。
出售的原因、方式和时间安排：新厂区投产，旧厂区闲置；协议转让给城市更新公司；9 月底前过户。
属于哪个分部。分部怎么划、共用的资产放在哪里，第 53 章讲。
减值和转回的金额，与它有关的其他综合收益：清和都是零。

为什么这样列

一行“持有待售资产”，替读者做了两件事：告诉他这些资产不会再用来生产，别算进明年的产能；告诉他公司很快会收回一笔现金，别忘了算进偿债能力。这两件事都和“未来”有关。资产负债表本来只说过去的成本，持有待售这一行，是它少数几处向前看的地方。弱点在于它太小，容易被忽略：0.8% 的总资产，没人会多看一眼，真正的信息要到利润表上的利得出来才显形（第 4、6 节）。

两边怎么看

分录

列报不需要另做分录，“持有待售资产”科目的余额就是报表上那一行。

税务

没有影响。

审计

报表的分类和附注的完整性：比较栏没改，附注里的类别、金额、原因、时间安排都要有。

法律

半年报的格式和披露时间，按交易所的规则（第 13 章）。

分析师

何嘉朗在半年报里看到这一行，再看三季报里它没了，现金流量表投资活动里多了一笔流入：一个完整的故事，三张表各说一段。

4 卖掉的那天：一笔利得，几道税

过户前后的三笔账

2026年9月30日，不动产转移登记办完，共管账户里的钱当天解付到清和账上。财务部记了两笔，10月15日又记了一笔交税。林舒把它们和利得的算法排成一张：

处置计算旧厂区出售 · 2026年9月30日财务部编制 · 沧澜复核

项目	金额（万元）	落在哪里
收到价款（含增值税）	11,446.11 万元	银行存款
其中：销项税额	945.09 万元	应交税费——应交增值税
不含税价	10,501.01 万元
减：持有待售资产账面价值	6,200.00 万元	持有待售资产
毛利得	4,301.01 万元	资产处置收益（贷）
减：城建税和两项附加	113.41 万元	应交税费
减：印花税	5.25 万元	应交税费
减：土地增值税	864.71 万元	应交税费
资产处置收益	3,317.65 万元	利润表 · 营业利润之内
减：企业所得税	497.65 万元	按高新技术企业税率
税后利得	2,820.00 万元

增值税是向买方收、替税务局交的，不进损益。所得税是全年汇算，这里按利得单算一份。

4,301 万元的毛利得，最后只剩 2,820 万元。猜一下：差额里哪一笔最大？

想好了，看答案

土地增值税，865 万元，比附加税费和印花税加起来的 119 万元大得多，比企业所得税 498 万元也大。增值税虽然有 945 万元，可它不是清和的成本。

分录就是表上的数（单位：元）：

借：银行存款114,461,057.00

贷：持有待售资产62,000,000.00

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）9,450,912.96

贷：资产处置收益43,010,144.04

借：资产处置收益9,833,673.45

贷：应交税费——应交城市维护建设税661,563.91

贷：应交税费——应交教育费附加283,527.39

贷：应交税费——应交地方教育附加189,018.26

贷：应交税费——应交印花税52,505.07

贷：应交税费——应交土地增值税8,647,058.82

利得的道理一句话：账上说它值多少，买家实际付了多少，差额就是利得。账面价值 0.62 亿元是 2004 年的地价和 2009 年的造价，减掉十几年的折旧；买家付的 1.05 亿元是 2026 年苏州一块工业地加一栋旧厂房的价。这 22 年的地价涨幅，一直没进账，直到卖掉这一天一次进来。

唐小雨讲转让环节的税

林舒拿着计算表去了税务部。

林舒
增值税为什么只开 9%？

唐小雨
卖不动产，适用的就是这一档，《中华人民共和国增值税法》第十条第二项。我们按一般计税方法开的专票。老房子能不能选简易办法，那是增值税自己的题目，第 64 章再说。附加税费跟着增值税走：城建税 7%，教育费附加 3%，地方教育附加 2%。

林舒
印花税按什么贴？

唐小雨
产权转移书据，按不含税的价款 0.5‰，《中华人民共和国印花税法》附《印花税税目税率表》，5.25 万元。双方各自交。买方另外交契税，税率由省里在3%–5%之间定，那是他们的成本，不在我们账上。

林舒
土地增值税那张表，扣除项目里有一笔 3,500 万元，是什么？

唐小雨
旧房子的评估价格。卖旧房，扣的是房屋的评估价格、当年拿地付的地价款和转让环节交的税，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条。评估价格是重置成本乘成新度，不是账面净值。地价款 4,000 万元，加附加税费和印花税 118.66 万元，扣除项目合计 7,618.66 万元。增值额 2,882.35 万元，是扣除项目的 37.8%，没过一半，整笔落在第一档，30%。

林舒
所得税呢？

唐小雨
利得并进全年的应纳税所得额，我们是高新技术企业，15%。土地增值税在企业所得税前可以扣，所以算所得税的时候，利得已经是扣过它的数了。

这些税，留在处置收益里，还是进税金及附加

第 25 章把一个问题留到了这里：转让环节的这几笔税，哪些该留在“资产处置收益”里，哪些该进“税金及附加”？

“税金及附加”这个科目，核算的是企业经营活动发生的税费：城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、“车船使用税、印花税等相关税费”（《增值税会计处理规定》二（二）3）。卖一块旧厂区，不是清和的日常经营；为卖它而交的税，是这笔处置的“相关税费”，固定资产准则说处置时要“将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”（《企业会计准则第4号——固定资产》第二十三条）。所以土地增值税、这笔销项税带出来的城建税和两项附加、转让书据的印花税，都跟着处置走，抵减资产处置收益，清和的草稿就是这么记的。

印花税最容易有分歧：平时贴在购销合同上的印花税进税金及附加，有的公司图省事，把转让书据的那 5.25 万元也放进去。放在哪一行，都还在营业利润之内，营业利润不变；变的是资产处置收益和非经常性损益表第一行的数，差这 5.25 万元。

土地增值税是怎么一档一档算出来的、旧房评估价格怎么定，第 76 章从头讲。这一章只要记住它的位置：它是卖这块地才交的税，在账上算出售费用，在利润表上抵减资产处置收益。

3,318 万元资产处置收益（税前，万元）

2,820 万元税后利得（万元）

6.7占 2025 年利润的百分点

税后 2,820 万元，除以 2025 年归母净利润 4.20 亿元，是清和 45 个百分点增长里的 6.7 个。

这就是对账板上的又一块：老厂区的利得，6.7 个百分点。

它为什么在营业利润里

3,318 万元记在“资产处置收益”。这一行列在营业利润之前：报表格式说它“反映企业出售划分为持有待售的非流动资产”时确认的利得或损失，以及处置未划分为持有待售的固定资产、无形资产等的利得或损失（《财政部关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》附件2）。东西坏了、没用了直接报废的损失，不进这一行，进营业外支出。分界线是“有没有卖”：卖出去是一笔正常的商业决定，报废是一笔意外。

所以清和 2026 年的营业利润里，有 3,318 万元不是卖电机挣来的，占全年利润总额的 5.2%。它不会让营业利润率“失真”，可要读的人自己把它挑出来（第 6 节）。

钱从哪一栏进来

清和的草稿是这样列的：含增值税的 1.14 亿元进投资活动的“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额”；10月15日交的土地增值税，和附加税费一样，进经营活动的“支付的各项税费”。这是草稿自己的做法。第 25 章第 4 节讲过，那一行名字里带着“净额”，通行的读法是把为处置交的税费从这一行里扣掉。照草稿的列法，投资活动多了一大笔流入，经营活动多了一笔税的流出：拿经营现金流去比净利润的人，会看到这一年的利润含金量又低了一点；外面的分析师要在两边都做调整（第 55 章）。

难点

要是 1 月才过户（示例）。年末它还是持有待售资产，按 12 月 31 日的净额和账面价值孰低计量，利得算在 2027 年。清和 2026 年的增长就从 45.0% 变成 38.3%，少了这 6.7 个点，2027 年多出来。同一笔买卖，过户日差几天，利得就换一个年度；所以审计师对着登记证明看日期，和看 12 月的发货单是一个道理（第 52 章讲年末前后的事）。
卖了一块地，算不算收入。不算。卖电机是日常活动，卖地不是，它是利得，不是收入（第 24 章讲过两者的分别）。所以它不进营业收入，也不进毛利。
利得是真的。这一笔没有任何会计上的问题，钱实打实收到了，税也交了。它的问题只在“明年还有没有”：没有了。

两边怎么看

分录

一笔出售，一笔计提转让环节的税，一笔交土地增值税；利得落在资产处置收益。

税务

增值税按不动产销售开票；附加税费、印花税、土地增值税在账上抵减利得；利得进企业所得税；买方交契税。

审计

银行回单对合同价、登记日对确认日；土地增值税的扣除项目对评估报告和地价款凭证；所得税的计算。

法律

过户以不动产登记为准，登记那天物权才转移（第 11 章）；登记日和收款日是同一天，确认处置也在这一天。

分析师

三季报的非经常性损益表第一行就是它；何嘉朗把它从利润里拿掉，也从现金流里分开看（第 6 节，第 55 章）。

5 终止经营：卖掉一块生意，和卖掉一块地不一样

三张卡片

组里的新人马骁看完前四节，问了一句：“老厂区卖了，算不算终止经营？”林舒没有直接答，在白板上写了三张卡片：

一项资产或一组资产，主要靠卖收回。按孰低计量，单独列一行。

老厂区是这一类：一块地，一栋房。

痕迹：资产负债表上一行

一块“能够单独区分的组成部分”，代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区，已经卖掉或者划为持有待售。

利润表上另列一栏，比较期跟着重列。

痕迹：利润表上一栏，现金流量另拆

不卖了，关掉、拆掉。不是持有待售。

要是关掉的正好是一块主要业务，从停用那天起也按终止经营列。

痕迹：停用以前什么都不变

老厂区算不算终止经营？

想好了，看答案

不算。终止经营是“能够单独区分的组成部分”，而且要“代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区”（准则第四条第（一）至（三）项）。老厂区是一处场地，不是一块业务：新能源汽车热管理、医疗器械、机器人关节三块生意搬到新厂区接着做，分部报告里一块不少。卖掉它，清和的生意一点没少。它的利得作为持续经营损益列报（准则第二十四条）。

例假如清和卖掉医疗分部（示例）

真正会碰到终止经营的，是另一种决定。假如清和的董事会在 2025 年底就决定把医疗分部整个卖掉，年底前签了约（示例），2025 年报就要这样列。医疗器械是清和三个分部之一，2025 年营业收入 14.40 亿元，占全公司的 30%：一项独立的主要业务，符合定义。

年报的利润表就会变成两栏：持续经营净利润，终止经营净利润。拿 2025 年报的分部数做个示意。分部表只给到毛利，期间费用按全公司的比例 13.9% 分给它（示例口径），所得税按 15%：

示例利润表重列（示例）分部数取自 2025 年报

项目（万元）	2025 年	2024 年
医疗分部营业收入	144,000.00	135,000.00
医疗分部毛利	38,840.00	36,400.00
分摊的期间费用（示例口径）	20,019.61	18,768.39
终止经营净利润（示例）	15,997.33	14,986.87
持续经营净利润（示例）	26,002.67	22,013.13
净利润合计（年报原数）	42,000.00	37,000.00

终止经营一栏要扣掉分部自己的所得税；比较期 2024 年一起重列。净利润合计不变。

净利润合计一分不变，变的是读者看得到的那一行：持续经营净利润从 3.70 亿元到 4.20 亿元，变成了从 2.20 亿元到 2.60 亿元。拿后者预测 2026 年，才是对的。

比较期也要改：“重新作为可比会计期间的终止经营损益列报”（准则第二十七条）。这和第 3 节资产负债表不改，正好相反。理由也在那里：资产负债表说的是某一天，利润表说的是一段时间里“还会继续的那部分”挣了多少，两年口径不一样就没法比。附注里还要拆出终止经营的收入、费用、利润总额、所得税，经营、投资、筹资三类现金流量净额，以及归属于母公司的持续经营和终止经营损益（准则第二十五条）。现金流量这一项，这个示例拆不出来：年报的分部表只有收入、成本和毛利，没有分部的现金流量；真要列报，清和得从内部账里按经营、投资、筹资三类把医疗分部的现金流单独理出来。

难点

“组成部分”怎么划。要能在经营上和报表上单独区分：有自己的收入、成本，管理层单独看它的业绩。一条产品线够不够，要看它是不是“独立的主要业务”。清和的医疗分部够，一条油泵线就不够。
专为转售买来的子公司，不论大小，都是终止经营（准则第四条第（一）至（三）项）。
关掉而不是卖掉。“应当自停止使用日起作为终止经营列报”（准则第二十八条）；在停用以前，它还是持续经营。
卖不成了。终止经营不再满足条件的，把原来列在终止经营的损益“重新作为可比会计期间的持续经营损益列报”（准则第三十二条），并在附注里说明。
卖完以后的尾巴。和买方后来商定的价格调整、留在卖方身上的环保或质量保证义务、要付给职工的钱，“终止经营处置损益的调整金额作为终止经营损益列报”（准则第三十条），不混进持续经营。
三套准则的门槛不一样。中国准则和国际准则的定义基本一致，看的是“独立的主要业务或主要经营地区”。美国准则后来改成“对经营和财务结果有重大影响的战略转变”，比它自己以前的规定窄；它举的例子里，包括卖掉一个主要地区、一条主要业务线或一项重大的权益法投资。它不要求“独立的主要业务”这样的组成部分，还把权益法投资也算了进来。本书没能读到美国准则的条文原文，这里只说它的方向。

卖掉一家子公司，和卖掉那一年

终止经营还有一种样子：卖掉一家子公司。丢掉控制权的那一刻，子公司的全部资产负债在合并报表里划为持有待售（第 1 节）；它要是又符合终止经营的定义，“应当在合并利润表中列报相关终止经营损益”（准则第二十九条）。卖掉的那一年，终止经营那一栏里有两样东西：年初到卖出那天它自己挣的利润，和卖掉它的处置损益；附注要把两样分开写，处置损益还要单写它的所得税（准则第二十五条）。卖它花的中介费，算进处置损益，也跟着它走。

为什么要分开列

分析师预测未来，只能从还会继续的那部分出发。卖掉的生意，明年的利润里没有它，今年的利润里还有它；两栏混在一起，读者会把一块已经卖掉的生意，当成明年还在的利润来算。终止经营这一栏，就是让报表替读者把“明年还有的”和“明年没有的”分开。它的代价是判断：哪一块算“主要业务”，管理层可以往大说，也可以往小说。

两边怎么看

分录

终止经营是列报，不是计量：资产照样按持有待售计量，分录不变，变的是利润表的栏目。

税务

卖分部可能是卖资产，也可能是卖股权，税完全不同（企业重组的税，第 80 章）。

审计

判断它算不算“主要业务”；终止经营的损益拆得对不对，比较期有没有重列。

法律

卖一块主要业务，可能构成重大资产重组，要走交易所的程序（第 13 章）。

分析师

何嘉朗只用持续经营的利润做预测；终止经营那一栏，他只关心卖掉以后收回多少现金。

6 从外面看：利得写在标题里，不写进预测里

三季报的那张表

清和的三季报 2026年10月27日披露。林舒把它调了出来：外面的人看到的是哪几行？

三季报非经常性损益项目及金额（年初至报告期末）2026年10月27日披露

项目（万元）	金额
非流动性资产处置损益	3,317.65
计入当期损益的政府补助	450.00
其他（购买日之前持有股权按公允价值重新计量的利得）	6,000.00
减：所得税影响额	−565.15
合计	9,202.50
归属于上市公司股东的净利润	41,200.52
扣除非经常性损益后的净利润	31,998.02

第一行就是老厂区；第三行是港湾原来那 30% 的重估利得（第 45 章）。

第一行写的是“非流动性资产处置损益”，3,318 万元：证监会的规定里，它是列举的第一项，“非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分”（解释性公告第1号(2023年修订)三(一)）。2025 年报里这一行是零，半年报里也是零，三季报里突然出现，正好对上半年报那一行“持有待售资产”的消失。

三季报里，归母净利润比去年同期增长 39.1%；扣非以后呢？先估一个数，再看答案。

想好了，看答案

10.9%。差出来的近 28 个百分点，大头是港湾的重估利得和老厂区这一笔。标题上的增长是真的，可它的一大块明年不会再来。

扣非，扣的是什么

非经常性损益，是“与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关”的那些损益（解释性公告第1号(2023年修订)一）：和正常经营无关的，或者有关、但性质特殊、偶然发生、影响判断的。卖一块地，正是最典型的一种。扣非净利润就是净利润减去这些（税后、少数股东以后）的数。

外面的分析师用的是这个口径的变体：把非经常性损益表里的每一行重新看一遍，再决定拿不拿掉。老厂区这一行不用犹豫：一块地只能卖一次。它属于对账板上“一次性”的那一组，和港湾的重估利得放在一起（第 55 章把这张表从头读一遍）。

“所得税影响额”那一行，是怎么来的

表上的所得税影响额 565 万元，不是一个总数乘税率。把它拆开：老厂区的利得 3,318 万元乘 15%，是 498 万元；政府补助 450 万元乘同一个税率，是 68 万元；两项加起来正好是表上的数。港湾的重估利得 6,000 万元一分税也没有算：那是一笔会计上的重估，税上没有发生任何转让（第 45 章第 6 节）。

外面的分析师要是偷懒，把非经常性损益的税前合计一律乘 15% 来估所得税影响，会错多少？错在哪个方向？

想好了，看答案

会多估 900 万元，也就是把重估利得也算了税。结果是他算出来的非经常性损益税后数偏小，扣非利润偏大。每一行的税要按它自己的性质看：卖地的利得要交税，重估的利得不交。

营业利润里拿掉两笔一次性的

港湾的重估利得在投资收益里，老厂区的利得在资产处置收益里，两笔都在营业利润之内。三季报的营业利润，年初到 9 月底是 4.35 亿元，去年同期 3.15 亿元，增长 38.4%。

38.4%营业利润增长（报表原数）

8.8%拿掉两笔一次性的以后

两笔一次性利得合计 9,318 万元，都在营业利润之内；拿掉以后，营业利润从 3.15 亿元到 3.42 亿元。

营业利润是很多比率的分子：营业利润率、利息保障倍数、资产回报率。不先拿掉这两笔，这些比率在 2026 年都会好看一截，2027 年又掉回去，看起来像是经营变差了，其实只是一次性的东西没再来。

几种口径的分歧

EBITDA 里有没有它。利润表上它在营业利润里面，有的人算 EBITDA 从营业利润往回加折旧摊销，就把这笔利得带了进去。稳妥的做法是先扣掉处置损益，再加回折旧摊销。读别人的 EBITDA，要先问它的定义。
新的列报准则。国际财务报告准则第 18 号2027年1月1日起施行，中国也在 2026 年修订了列报准则（关于印发《企业会计准则第30号——财务报表列报》的通知(财会〔2026〕11号)）：利润表的损益分五类，“未分类为投资、筹资、所得税费用、终止经营类别的所有损益”都算经营类别（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第三十九条（财会〔2026〕11号））。老厂区不是那几类专门列出的投资性资产，它的利得还在经营利润里。新版只改列报，不改确认和计量；清和这样只在境内上市的公司，按通知的时间表，“其他境内上市企业，自2029年1月1日起执行”。
分部里看不到它。分部报告看的是各业务的毛利，这笔利得挂在总部，不进三块业务的数里。只看分部的人，反而不会被它干扰。

为什么“标题里有，预测里没有”

利润表要如实写这一年发生了什么，卖地赚了钱，就该写进去，藏起来才是错。预测要回答的是明年会怎样，明年不会再卖一次地，就不该算进去。两件事都对，只是回答的问题不同。会计负责第一件，分析师负责第二件。

两边怎么看

分录

没有新的分录；利得在利润表上照常列。

税务

非经常性损益表里的“所得税影响额”，按利得乘适用税率估，这一笔是 498 万元。

审计

年报的非经常性损益表要经审计师核对，每一行的归类、金额和所得税影响都要对得上账（第 93 章）。

法律

这张表是证监会规定必须披露的，扣非以后的利润也写进年报的主要数据里（第 13 章）。

分析师

何嘉朗把 2,820 万元从 2026 年的利润里拿掉，也不让它进入 2027 年的预测，并且在现金流里把那笔投资活动的流入单独看（第 55、57 章）。

三栏框：2026年9月30日，老厂区过户

同一笔买卖，三个人各看一栏。猜一下，哪一栏的数最大，哪一栏最小？

想好了，看答案

分录那一栏最大（毛利得 4,301 万元），分析师那一栏最小：他看的是税后的 2,820 万元，而且明年记成零。税务那一栏夹在中间，它把毛利得一层层剥成了税。

分录（元）：

借：银行存款114,461,057.00

贷：持有待售资产62,000,000.00

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）9,450,912.96

贷：资产处置收益43,010,144.04

借：资产处置收益9,833,673.45

贷：应交税费（附加、印花税、土地增值税）9,833,673.45

资产处置收益净额 3,317.65 万元，在营业利润里。

税务：增值税按不动产销售，9%，945 万元，向买方收；附加税费和印花税 118.66 万元；土地增值税 864.71 万元，增值率 37.8%，第一档（第 76 章）；企业所得税 15%，497.65 万元。买方交契税。

分析师：三季报非经常性损益第一行，3,318 万元；投资活动现金流入 11,446 万元。税后 2,820 万元，6.7 个百分点，从核心利润里拿掉，也不进明年的预测。

三套准则

一项资产划为持有待售之前，已经按减值准则减过一次值。后来它的公允价值回升了。三套准则里，哪一套允许把划分之前的那次减值也转回来？

想好了，看答案

国际准则。它允许持有待售期间的利得一直转回到累计减值为止，划分之前按资产减值准则记的那部分也算在内。中国准则只许转回划分之后记的那部分；美国准则也只在持有待售以后记的减值损失范围内确认利得。

划分以后记的减值可以转回；“划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回”。和资产减值准则不转回的口径一致。

痕迹：转回上限 = 划分以后的减值

计量、列报和中国准则几乎一样；条件更宽：不要求已经拿到确定的购买承诺，管理层承诺计划、积极推销就够。转回的上限也更宽：“cumulative impairment loss”，之前按资产减值准则记的减值也算在内（IFRS 5 para. 21）。

痕迹：条件更宽；转回上限 = 累计减值

持有待售的条件和国际准则相近，也不要求确定的购买承诺；同样停止折旧、按孰低计量。终止经营问的是有没有“战略转变”，例子里包括主要地区、主要业务线和重大的权益法投资。

痕迹：门槛的问法不同

	企业会计准则（CAS）	国际财务报告准则（IFRS）	美国公认会计原则（US GAAP）
持有待售的条件	现在可卖，极可能一年内卖成，已获得确定的购买承诺	管理层承诺出售计划、已启动寻找买家、按合理价格积极推销、预计一年内完成；不要求确定的购买承诺	与国际准则相近，也不要求确定的购买承诺
计量	账面价值与公允价值减出售费用孰低，停止折旧	基本一致	基本一致
转回的上限	只限划分以后的减值	累计减值，含划分以前的	只限持有待售以后的减值损失
终止经营的定义	独立的主要业务或主要经营地区	基本一致	对经营和财务结果有重大影响的战略转变（含重大的权益法投资）
处置利得在利润表的位置	资产处置收益，在营业利润之内	现行没有固定一行；IFRS 18 起按类别，多数落在经营类别	一般在经营利润之内

美国准则的条文本书没有读到原文，表里只写它的方向，不写段落号。国际准则的内容是转述。

原理拆解

1. 划分时的计量。\(CA\) 为划分前按原准则计量的账面价值，\(P\) 为不含增值税的价格，\(C\) 为出售费用：

\[ \text{计量金额} = \min\left(CA,\ P - C\right),\qquad \text{减值} = \max\left(0,\ CA - (P - C)\right) \]

2. 转回的上限。中国准则：\(\text{转回} \le L_{\text{划分后}}\)；国际准则：\(\text{转回} \le L_{\text{划分后}} + L_{\text{划分前}}\)。两者都不超过净额的回升。

3. 停止折旧不改变总利润。设停止折旧的月数为 \(k\)，每月折旧摊销 \(d\)：照提，折旧多 \(kd\)，处置时账面价值少 \(kd\)，利得多 \(kd\)；两者相抵，税前利润合计不变。清和停了 3 个月，\(kd \approx\) 259 万元。

4. 利得的拆解。

\[ \text{税后利得} = (P - CA - T_{\text{附加}} - T_{\text{印花}} - T_{\text{土增}})\,(1 - t) \]

土地增值税 \(T_{\text{土增}} = \sum_k (\text{第 }k\text{ 档的增值额}) \times r_k\)，增值额 \(= P - \text{扣除项目}\)。清和增值率 \(=\) 37.8%，只用第一档。

5. 百分点。\(\text{点数} = \text{税后利得} / \text{上年归母净利润} \times 100\)。

本章所有数字都由上面的代码从清和的模拟账套里读出。比如利得的两个数：

print(W2(gain_pre), W2(gain_after))

3,317.65 万元 2,820.00 万元

考场视角

注会《会计》式的题目给出一项资产或一个处置组划分前的账面价值、公允价值、出售费用和划分日期，要求判断是否满足持有待售的条件，写出划分、减值、转回和出售的分录，算出各期的损益；有的给出处置组里的商誉和不适用本准则计量的资产，要求把减值按顺序分配；有的给出一块业务的经营数据，要求判断是否属于终止经营，并重列比较期的利润表。

注会《税法》式的题目给出转让旧房的售价、地价款、评估价格和税费，要求算出土地增值税（第 76 章）。

CFA 一级是三选一的单项选择题；二级是案例题组，一段材料后面跟几道选择题。

常见误区

“董事会决定卖了，就是持有待售。”决议只是五个条件之一。还要现在就能卖、有确定的购买承诺、需要的批准已经拿到、一年内能卖成。

“持有待售资产还要提折旧。”从划分那天起就不提了。少提的折旧，卖掉时在利得里还回来。

“卖掉一块地就是终止经营。”终止经营是一块业务，不是一处场地。老厂区卖了，三块业务一块不少。

“持有待售资产按公允价值计量。”按账面价值和公允价值减出售费用孰低。公允价值高，也不往上调。

“划为持有待售以后，比较期的资产负债表也要改。”资产负债表不改，终止经营的利润表才要重列。

“卖地的利得是收入。”它是利得，记在资产处置收益，不进营业收入。

“非经常性损益是假的利润。”它是真的利润，只是不会每年都有。

利润增幅：清和 2026 年归母净利润 6.09 亿元，2025 年 4.20 亿元，按公司账上的数增长 45.0%。
已解释：45 个百分点中的约 21.9 个，是到这一章为止拆下的六块按正负相加：资本化的开发支出 +8.0 点（第 31 章），可转债利息 −7.2 点（第 37 章），成都的递延所得税资产 +6.1 点（第 42 章），港湾原来那 30% 的重估利得 +14.3 点、中介费 −6.0 点（第 45 章）；这一章的一块，老厂区的利得 +6.7 点。一次性的那一组，到这里两块都拆下来了，合计约 21 点。
林舒这边：从董事会决议、合同、划分分录、出售分录一直追到土地增值税的缴款，每一笔都对上了，利得和它的税算得没错。还有两件事要补：合同原件的违约条款（6 月 30 日的承诺够不够“确定”），以及微电机产线在母公司报表里年末该不该划为持有待售。
何嘉朗这边：半年报上看得到“持有待售资产”这一行，三季报的非经常性损益表第一行就是这笔利得，税后的数他自己算得出来。他把它归进一次性的那一组（第 55 章）。
未结问题：老厂区的利得从哪里来、要不要算进核心利润，本章回答了。新开两个：土地增值税的每一档怎么算、旧房评估价格怎么定，第 76 章会回答；母公司卖给成都的那条产线，年后才交割，年末的报表要不要为它做点什么，第 52 章会回答。其余问题照旧，每个标着回答它的章，见第 23 章的对账板。

练习

练习 1（注会式，第 1、2 节）。若一家公司 6 月 30 日把一块工业用地连同地上厂房划为持有待售。厂房原值 20,157 万元，累计折旧 16,197 万元；土地使用权原值 4,000 万元，累计摊销 1,760 万元；都没有计提过减值。已签约的价格不含增值税 10,501 万元，转让环节的附加税费、印花税和土地增值税合计 983 万元。（1）划分那天的账面价值、公允价值减出售费用各是多少？要不要减值？（2）写出划分的分录。（3）合同约定买方母公司批准后才生效，你还要看哪些证据，才能接受“6 月 30 日已获得确定的购买承诺”？

参考答案

（1）账面价值 6,200 万元；公允价值减出售费用 10,501 万元 − 983 万元 = 9,518 万元；后者高 3,318 万元，按账面价值计量，不减值。

（2）借：持有待售资产 6,200 万元，累计折旧 16,197 万元，累计摊销 1,760 万元；贷：固定资产 20,157 万元，无形资产 4,000 万元。

（3）合同原件里的价格、过户时间和违约责任（够不够“严厉”）；买方母公司审批的程序和进度（评估是否已备案、有没有被否的先例）；资产负债表日后买方母公司是否如期批准。批准之前撤销的可能性要“极小”，否则应等批准那天再划。

练习 2（注会式，第 4 节）。接练习 1，9 月 30 日办完过户、收到全部价款。增值税按不动产销售适用 9%，城建税 7%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，印花税按价款的 0.5‰，土地增值税已算出为 865 万元。企业所得税税率 15%。（1）写出出售和计提税费的分录。（2）算出资产处置收益和税后利得。（3）增值税为什么不进损益？

参考答案

（1）销项税额 945.09 万元。借：银行存款 11,446.09 万元；贷：持有待售资产 6,200 万元，应交税费——应交增值税（销项税额）945.09 万元，资产处置收益 4,301 万元。附加税费 113.41 万元，印花税 5.25 万元。借：资产处置收益 983.66 万元；贷：应交税费（城建税、两项附加 113.41 万元，印花税 5.25 万元，土地增值税 865 万元）。

（2）资产处置收益 3,317.34 万元；企业所得税 497.60 万元；税后 2,819.74 万元。

（3）增值税是价外税：向买方收、替税务局交，公司只是过手，不是它的收入也不是它的成本。

练习 3（注会式，第 2 节，若一家公司）。若一家公司的一台设备原值扣折旧后为 1,200 万元，2025 年底按资产减值准则减值 200 万元。2026 年 3 月 31 日它划为持有待售，公允价值减出售费用 900 万元；6 月 30 日回升到 1,150 万元；7 月 31 日以 1,180 万元卖出，出售费用 30 万元。不考虑税。（1）按中国准则，3 月 31 日、6 月 30 日各记多少减值或转回？出售损益多少？（2）按国际准则呢？（3）两套准则下，这台设备从 2025 年底到卖出，进损益的合计是否相同？

参考答案

（1）划分前账面价值 1,000 万元。3 月 31 日减值 100 万元。6 月 30 日净额升了 250 万元，但只能在划分以后的减值 100 万元内转回，转回 100 万元，账面价值 1,000 万元。出售净得 1,150 万元，利得 150 万元。

（2）国际准则下 2025 年那次减值也可以转回，上限是累计减值 300 万元，但不超过净额的回升，转回 250 万元，账面价值 1,150 万元；出售利得 0 万元。

（3）相同：从 2025 年底起，两边都是减值、转回、出售损益加起来，等于卖出净得减去 2025 年底减值前的账面价值。区别在落在哪一期、哪一行：中国准则在出售时多一笔利得，国际准则在 6 月 30 日多一笔转回。

练习 4（注会式，第 5 节，示例）。若一家公司把一个主要分部划为持有待售，属于终止经营。重列前，全公司净利润本年 42,000 万元、上年 37,000 万元；这个分部的净利润（已扣自己的所得税）本年 15,997 万元、上年 14,987 万元。（1）利润表上持续经营净利润、终止经营净利润两年各是多少？（2）全公司净利润的增长率和持续经营净利润的增长率各是多少？（3）资产负债表的比较栏要不要重列？

参考答案

（1）持续经营：本年 26,003 万元，上年 22,013 万元；终止经营：本年 15,997 万元，上年 14,987 万元。

（2）全公司 13.5%；持续经营 18.1%。预测要从后者出发。

（3）不重列。终止经营只重列利润表和相关附注；资产负债表当期单列持有待售资产和负债，比较期不动。

练习 5（CFA 式，三选一，第 2 节）。

一家公司 6 月 30 日把一栋厂房划为持有待售，9 月 30 日按原定价格卖出。和“一直照提折旧到 9 月 30 日再卖”相比，按准则的做法，下半年的营业成本和费用（不含处置利得），以及处置利得：

A. 费用更低，处置利得更低 B. 费用更低，处置利得更高 C. 费用相同，处置利得相同

想好了，看答案

A。停止折旧，费用少提三个月；卖出时账面价值因此更高，利得少同样的数。两者相抵，税前利润合计不变，只是从“折旧”换到了“处置利得”。

练习 6（CFA 式，三选一，第 4、6 节）。

一家中国上市公司的三季报，年初至报告期末归母净利润 41,201 万元，其中处置一块工业用地的税前利得 3,318 万元，所得税税率 15%，没有少数股东。分析师要估这家公司的经常性利润。下列说法哪一项正确？

A. 这笔利得记在营业外收入，不影响营业利润，直接用营业利润即可 B. 这笔利得记在资产处置收益，在营业利润之内；要从净利润里扣掉约 2,820 万元 C. 这笔利得记在投资收益，扣掉税前的 3,318 万元即可

想好了，看答案

B。出售非流动资产的利得在资产处置收益，列在营业利润之前；要扣的是税后的数，3,318 万元乘以（1 − 15%），约 2,820 万元，经常性利润约 38,381 万元。

练习 7（注会式，多步案例，难于一般考题，第 1—4、6 节）。若一家高新技术企业 2004年7月1日以 4,000 万元取得一块 50 年期的工业用地，按年限直线摊销、无残值；2009年7月15日厂房投用，原值 20,157 万元，20 年直线折旧，残值率 5%，均按月计提（土地自取得当月起，厂房自投用次月起）。2026年6月30日划为持有待售，2026年9月30日以不含税 10,501 万元卖出。税率：增值税 9%，城建税 7%，教育费附加 3%，地方教育附加 2%，印花税 0.5‰；土地增值税扣除项目为地价款、旧房评估价格 3,500 万元和转让环节的税金（不含增值税），第一档是“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%”；企业所得税 15%。

（1）划分那天的账面价值。（2）出售费用、公允价值减出售费用，要不要减值。（3）土地增值税。（4）资产处置收益和税后利得。（5）若这家公司上一年归母净利润为 4.20 亿元，这笔利得让今年的利润增长多出几个百分点？它会出现在非经常性损益表的哪一行？（6）若这家公司一直照提折旧到出售日，第（4）问的答案和全年利润总额各变不变？

参考答案

（1）厂房每月折旧 79.79 万元，到 6 月底 203 个月，累计 16,196.99 万元；土地 264 个月，累计摊销 1,760.00 万元。账面价值 6,200.01 万元。

（2）销项税额 945.09 万元；附加税费 113.41 万元，印花税 5.25 万元；加上第（3）问的土地增值税，出售费用 983.36 万元；公允价值减出售费用 9,517.64 万元，高于账面价值，不减值。

（3）扣除项目 7,618.66 万元，增值额 2,882.34 万元，增值率 37.8%，落在第一档，税额 864.70 万元。

（4）资产处置收益 3,317.63 万元；所得税 497.64 万元；税后 2,819.98 万元。

（5）6.7 个百分点；在“非流动性资产处置损益”一行，税前列示，所得税影响额另列。

（6）照提三个月，折旧摊销多 259.36 万元，出售时账面价值同样少这么多，资产处置收益多 259.36 万元；全年利润总额不变，营业利润也不变（两者都在营业利润之内）。变的是非经常性损益和扣非利润：处置收益大了，扣非利润就小了。

本章小结

回到林舒差异本上那一行：“账面 → 售价 → 税 → 利得。一笔，一次。”现在你能不能把四个箭头各填上一个数？

想好了，看答案

账面 0.62 亿元 → 售价 1.05 亿元（不含增值税）→ 转让环节的税 983 万元，其中土地增值税 865 万元 → 利得 3,318 万元，税后 2,820 万元。“一笔，一次”：它是真的，可明年不会再有。

三句话带走：

现在就能卖、极可能一年内卖成、有确定的买家，就划为持有待售：停止折旧，按账面价值与公允价值减出售费用孰低计量，单列在流动资产。

持有待售说的是资产，终止经营说的是业务。卖掉一块主要业务，利润表另列一栏、比较期重列；卖掉一处场地，利得留在持续经营里。

处置利得记在资产处置收益、在营业利润之内，标题里有它；分析师从非经常性损益表把它拿掉，预测里没有它。

术语对照

中文	English
持有待售	held for sale
处置组	disposal group
确定的购买承诺	firm purchase commitment
公允价值减去出售费用后的净额	fair value less costs to sell
出售费用	costs to sell
持有待售资产 / 持有待售负债	assets held for sale / liabilities held for sale
持有待售资产减值准备	allowance for impairment of assets held for sale
拟结束使用	to be abandoned
终止经营 / 持续经营	discontinued operation / continuing operations
组成部分	component of an entity
资产处置收益	gain on disposal of assets
非流动性资产处置损益	gains or losses on disposal of non-current assets
非经常性损益 / 扣除非经常性损益后的净利润	non-recurring gains and losses / net profit excluding non-recurring items
土地增值税	land appreciation tax
旧房评估价格	appraised value of an old building

大纲对照

注会《会计》十五、持有待售的非流动资产、处置组和终止经营：（一）持有待售的非流动资产和处置组：分类（KJ-15-01，第 1 节）、计量（KJ-15-02，第 2 节）、列报（KJ-15-03，第 3 节）；（二）终止经营：定义（KJ-15-04）、列报（KJ-15-05）、特殊事项的列报（KJ-15-06），第 5 节。
本章还用到《税法》的不动产增值税（第 64 章）、土地增值税（第 76 章）和企业所得税（第 68 章），《经济法》的不动产登记（第 11 章）和国有资产交易（第 18 章），以及非经常性损益（第 55 章展开）。
CFA：Level I · Financial Statement Analysis。