35 · 清和当出租人

林舒 · 审计现场

2027年1月26日，苏州。林舒在看清和 1 月的账，第一天就有五笔分录挂着同一个合同号：一笔主营业务收入 600.00 万元，一笔主营业务成本 420.00 万元，一笔 6.00 万元的销售费用，还有 6.00 万元的坏账准备和它的递延所得税各一笔。合同的标题写的是“租赁”。

她把合同调了出来：

出租方：清和精密股份有限公司

承租方：岑逸智能装备有限公司

租赁物：关节标定台 6 台，清和自产，用于对方产线的关节标定

租赁期：2027年1月1日至 2029年12月31日，共 36 个月

租金：每季度末支付 55.01 万元（不含税），共 12 期

所有权：租赁期满所有权无偿转移给承租人

签署：2026年12月10日

岑逸智能装备有限公司不是陌生客户。2026 年，清和给它做过一条定制关节装配与标定工装线（第 26 章第 7 节）。这回它要的是关节标定台，6 台，不买，租三年。

马骁
租出去的东西，怎么一开始就记了收入？还是一次记满 600.00 万元。

林舒
去问问许总。

许静
销售部门想按卖记，说客户就是来买设备的，只是钱分期付。我们看了合同：期满东西归客户，三年的租金折回来正好是这批台子单卖的价。准则上这是融资租赁，清和是自己造、自己租出去的生产商，开始日就有一笔销售利润。销售部门想要的样子，准则正好给了，只不过价要按市场利率折。

林舒在差异本上记了三行：

标定台 6 台：12月10日签，1月1日起租。收入记在 2027 年，不在 2026 年，对。年末它们还在库存商品里：成本 420.00 万元。6% 是不是市场利率？

核心观点

出租人这一边，老的两分法还在：把资产的几乎全部风险和报酬都交出去的，实质上是一笔卖出加一笔应收款；其余的租赁，资产留在出租人账上，按期收租金。

直觉：租车，和分期买车

你去车行，有两种开走一辆车的办法。一种是租：用三年，每月付租金，三年后把车还回去，车行再把它租给别人。另一种叫“以租代购”：同样每月付钱，三年后车直接归你。

对车行来说，这两种生意，哪一种其实是在卖车？

想好了，看答案

后一种。三年后车归你，车行在第一天就已经把这辆车的好处和风险都交给了你：车坏了、贬值了，都是你的事。车行手里剩下的，只是一张每月收钱的单子，和收钱的风险。前一种，车行还拥有那辆车，三年后它值多少钱，是车行的事。

会计把出租人的租赁也这样分成两类：

三年后车归你: 融资租赁还是经营租赁（第 1 节）
车行手里的那张收款单: 应收的租金怎么记、利息怎么算（第 2 节）
车还回来，再租给别人: 经营租赁：资产留在账上，租金按期记（第 3 节）
车行自己造车、自己租: 为什么开始日就有一笔销售利润（第 4 节）
租来的车，再租给朋友: 转租怎么分类（第 5 节）

规则怎么运作：先分类，再各走各的路

出租人的规则在《企业会计准则第21号——租赁》里自成一章。承租人只有一种做法（第 34 章）；出租人还保留着两种，先分清是哪一种，再往下走：

在租赁开始日分类：实质上转移了与所有权有关的几乎全部风险和报酬的，是融资租赁；其他的是经营租赁（第 1 节）。标定台：期满归客户，融资租赁。
融资租赁：开始日终止确认资产，记一笔应收融资租赁款；以后按固定利率确认利息收入（第 2 节）。应收 600.00 万元；第一个季度利息 9.00 万元。
经营租赁：资产留在账上照常折旧，租金按直线法记收入（第 3 节）。第 27 章的机器人样机，按月记租金。
生产商或经销商出租人：融资租赁开始日还要记一笔销售：收入、成本和销售利润（第 4 节）。收入 600.00 万元，成本 420.00 万元。
转租：中间那一方按它租来的使用权资产分类，不按标的资产分类（第 5 节）。承租人把租来的东西再租出去，就成了夹在中间的那一方。

同一台标定台，清和卖出去、按融资租赁租出去、按经营租赁租出去，第一年的营业收入各是多少量级？

想好了，看答案

卖出去：开票当天确认全部售价。融资租赁：生产商开始日确认收入，金额是公允价值和按市场利率折现的租金现值中低的那个，和卖差不多。经营租赁：只确认这一年的租金，远小于售价。三种做法，第一年的收入可以差出几倍；所以分类是出租人最要紧的一个判断。

1 融资还是经营：标定台交出去了什么

林舒拿准则列的几种情形，一条一条对着这份合同看：

租赁期届满时，所有权转移给承租人：合同写着“租赁期满所有权无偿转移给承租人”
有购买选择权，价格低到开始日就能确定会买：没有，也不需要，所有权本来就转
租赁期占使用寿命的大部分：36 个月对 60 个月的寿命，占 60%，算不上明显的大部分
租赁收款额的现值几乎相当于公允价值：12 期租金按 6% 折现，正好是 600.00 万元
资产性质特殊，只有承租人才能用：标定台是标准品，别的客户也能用

符合一条，通常就是融资租赁

第一条就够了：期满归客户，清和交出去的不只是三年的使用权，是这几台标定台整个的经济寿命。

假如把所有权转移那一条删掉，租金不变，期满标定台退回清和。这份合同还是融资租赁吗？

想好了，看答案

多半还是。租金一分没少，12 期按 6% 折现仍是 600.00 万元，等于这批台子的公允价值：第四种情形照样满足。清和在租期里就把售价连本带利收回来了，退回来的旧台子是额外的。所有权条款只是最明显的一条，删了它，别的条款照样能把风险和报酬“交出去”。

《企业会计准则第21号——租赁》第三十六条第二款一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分类为融资租赁：（一）“在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人”。……

准则先给了一句总的：融资租赁是“实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁”，所有权最终可能转移，也可能不转移（第三十五条）；判断“取决于交易的实质，而不是合同的形式”（第三十六条第一款）。五种情形只是常见的样子，此外还有三项迹象也可能指向融资租赁，比如承租人撤销租赁的话，出租人的损失由承租人承担（第三十六条第三款）。

例四份出租合同，两种结果

清和集团里，站在出租人一边的合同有好几份。放在一起看，分类的那条线就清楚了：

标定台：三年，期满所有权无偿归客户，租金现值等于公允价值。

开始日确认收入和应收款

机器人样机（第 27 章第 2 节）：200 台“卖”给澜朴自动化科技有限公司、约定按售价的 70% 买回；经销商只用了 10 个月，样机回到清和手里。

按月确认租金，样机留在清和的存货里

一台标定台租 24 个月，期满可以象征性的价格买下（示例）：价格低到开始日就能确定客户会买。

第二种情形：融资租赁

一台标定台租给别的客户 24 个月，期满收回，租金现值只有售价的 45%。

资产留在清和账上，照常折旧

把第四张卡片算一算（示例，用清和自己的设备折旧政策）：一台标定台成本 70.00 万元、单卖 100.00 万元，租 24 个月，每月 2.00 万元，期满收回。租期不到它 5 年寿命的一半；24 期租金按同样的利率折现是 45.13 万元，只有公允价值的 45%。五种情形一条都不沾，经营租赁（第 3 节接着算它）。

四份合同的名字都叫“租赁”，或者根本不叫租赁（样机签的是买卖合同）。分类看的是风险和报酬最后落在谁手里：东西几乎整个归了对方，就是融资租赁；东西终究要回来、它的残值是清和的事，就是经营租赁。

难点

两个“开始日”。出租人在租赁开始日分类，也就是“租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者”（第三十五条）；在租赁期开始日记账，也就是东西交给对方的那天（第 34 章第 3 节）。标定台 12月10日签约，那天就分类；1月1日交付，那天才记收入。两天之间隔着一个年末：2026 年的报表上，这批标定台还是清和的存货。
分好了，就不再重分。分类定下以后，除非合同变更，出租人不重新评估；对寿命、残值的估计变了，承租人违约了，都不改分类（第三十五条第五款）。
条文没有百分比。“大部分”“几乎相当于”，准则正文没有给数（第三十六条第二款）。2006 年的应用指南给过两把尺子：“大部分”通常掌握在 75% 以上，“几乎相当于”通常掌握在 90% 以上（《企业会计准则第21号——租赁》应用指南(2006)二(一)）。执行修订后的准则，旧的应用指南就不再执行了（财政部《关于修订印发〈企业会计准则第21号——租赁〉的通知》(财会〔2018〕35号)三）；财政部为新准则另编的应用指南是一本出版物，本书没能读到原文。很多人仍拿这两把尺子作参考：标定台的租期只占寿命的 60%，够不上第一把；租金现值等于公允价值，够得上第二把。越是贴着线，越要看合同的其他条款和事实。
土地和房屋要分开看。一份租约同时租了土地和厂房，两块的寿命完全不同，常常要分别判断。
美国准则分三类。出租人在美国准则下分销售型租赁、直接融资租赁和经营租赁三类，比中国和国际准则多一层（三套准则表）。

为什么这样规定

承租人改成单一模型（第 34 章），是因为承租人那边的问题是“负债藏了起来”。出租人这边没有这个问题：资产要么在出租人账上，要么变成了一笔应收款，都看得见。所以新准则改的主要是承租人，出租人的两分法基本留了下来，和旧准则的思路一脉相承。

它的弱点也是旧的：判断“几乎全部风险和报酬”，免不了要看比例，而比例给了合同设计的空间。把租期定得比寿命短一点、残值担保改一改，一份融资租赁就可能变成经营租赁，收入的时点就变了。

两边怎么看

分录

融资租赁开始日借记长期应收款，生产商同时记收入和成本（第 2、4 节）；经营租赁不动资产，按期记租金收入（第 3 节）。

税务

增值税上，标定台的租金按有形动产租赁开票，税率 13%，在合同约定的收款日产生纳税义务（第 4 节）。企业所得税上，以融资租赁方式租出的固定资产，出租人不得计算折旧扣除（《中华人民共和国企业所得税法》第十一条第二款第(二)项、第(三)项）。

审计

分类决定收入的时点。林舒要核对合同里所有权、退租、续租、残值的条款，判断它和收入准则里“控制权转移”的判断是不是用同一把尺子（第 26 章）。

法律

民法典上的融资租赁合同是三方的：出租人按承租人的选择，向出卖人买下东西，再租给承租人（《中华人民共和国民法典》第七百三十五条；第 10 章第 3 节）。清和自己造、自己租，没有出卖人这一方，法律上更像一份带着期满过户约定的租赁合同；会计上的“融资租赁”不看这个名字。

分析师

何嘉朗看到的，是营业收入里没有单列的一笔“销售”。收入什么时候进报表，取决于这条分类的线画在哪里。

2 融资租赁怎么记：一张收款计划表

标定台交出去以后，清和的账上不再有这 6 台东西，换成了一张收款计划表：

清和财务 · Excel应收融资租赁款 · 关节标定台万元 · 季利率 1.50% · 期初 600.00

季末	期初	收租金	利息	期末
2027-03	600.00	55.01	9.00	553.99
2027-06	553.99	55.01	8.31	507.29
2027-09	507.29	55.01	7.61	459.90
2027-12	459.90	55.01	6.90	411.79
⋯
2029-09	107.59	55.01	1.61	54.20
2029-12	54.20	55.01	0.81	0.00

12 期租金合计 660.10 万元，其中利息 60.10 万元；最后一期收完，余额为零

每一期收的租金一样多，为什么利息那一列越来越小？

想好了，看答案

利息是按期初的余额算的：1.50% 乘以还没收回的那部分。每收一次租金，一部分是利息，其余的冲减“本金”，余额一期比一期小，利息也就一期比一期少。这和第 34 章成都还租赁负债，是同一张表从另一边看。

规则应收款按租赁投资净额，利息按固定利率

开始日，出租人终止确认租出去的资产，“以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值”（第三十八条）。租赁投资净额里的收款额，包括固定租金和实质上固定的付款、跟指数挂钩的付款、合理确定会行使的购买价、租赁期反映出承租人会退租时要付的退租款，以及承租人、与承租人有关的一方或者有能力的第三方担保的余值。以后，出租人“按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入”（第三十九条），收款冲减应收款。

租赁投资净额：还没收到的租赁收款额，加上出租人自己留着的未担保余值，按租赁内含利率折回开始日的现值。

按台账，第一个季度末要记两笔（清和 4月5日入账，单位：万元）：

借：长期应收款9

贷：财务费用——利息收入9

借：银行存款62.16

贷：长期应收款55.01

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）7.15

第一笔是这一季的利息 9.00 万元，加在应收款上，记进财务费用的利息收入。第二笔是收到的钱：55.01 万元冲减应收款，7.15 万元是销项税。整个租期里，利息收入一年比一年少：2027 年 31.82 万元, 2028 年 20.27 万元, 2029 年 8.01 万元。

例一两种记法，一个净额

清和的账套把应收款记成一个净额 600.00 万元。另一种常见的记法，是在“长期应收款”里记全部租金 660.10 万元，再挂一个“未实现融资收益” 60.10 万元作减项，两者相抵还是 600.00 万元；以后每期把一部分未实现融资收益转进利息收入。第 26 章第 5 节那台分期收款的试验台，就是这样记的。两种记法，报表上列的都是净额。

例二第一份年报的附注（按台账推算）

出租人在附注里要把融资租赁说清楚：销售损益、融资收益，资产负债表日以后逐年要收的未折现租金，以及“未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表”（第五十七条）。拿标定台的台账推一下 2027 年末的样子：

附注草稿（推算）融资租赁收款额到期分析 · 2027 年末出租人：清和精密 · 关节标定台

项目	金额（万元）
2028 年	220.03
2029 年	220.03
未折现租金合计	440.06
减：未实现融资收益	28.28
租赁投资净额	411.79

未折现的租金减去还没挣到的利息，正好是资产负债表上的长期应收款

一张表把两个数接起来：客户还要付的钱，和清和账上的应收款，差的就是以后几年的利息。分析师看这张表，就知道这笔应收款要多久才收得回来。

例三若期满不过户，还有一笔余值（示例）

假设合同改成：期满标定台退回清和，届时估计还值 30 万元，没有人担保这个余值，租金不变。这笔未担保余值也是出租人的投资：

625.09 万元租赁投资净额（示例）

600.00 万元收入：仍是租金的现值

394.91 万元销售成本：成本减余值的现值

余值 30 万元按 1.50% 折回开始日是 25.09 万元，它不进收入，从成本里扣掉

余值不是卖出去的东西，是清和留给自己的那一块，所以不进收入，而是从销售成本里扣出来、留在应收款里（第四十二条）。结果销售利润反而多了：从 180.00 万元变成 205.09 万元，正好多出余值的现值 25.09 万元。同样的租金，清和还留着这几台台子的余值；代价是这块余值的价格风险在清和身上。还要说明一点：租金不变、又多了余值，6% 还是内含利率，就意味着这批台子的公允价值是 625.09 万元；收入仍取两者中低的那个，也就是租金按市场利率折现的 600.00 万元。

难点

应收款也会收不回来。应收融资租赁款的减值和终止确认，按金融工具的准则处理（第四十条），要计提预期信用损失（第 39 章）。岑逸智能装备有限公司是一家机器人装备公司，客户账期 90 天；这么长的应收款，信用风险要看整个租期。对租赁应收款，准则留了一个会计政策选择：始终按整个存续期的预期信用损失计（《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第六十三条第（二）项）。清和选了这一条，开始日就按 1% 的估计损失率计提了坏账准备 6.00 万元，借记信用减值损失；坏账准备是“未经核定的准备金支出”，税上不得扣除（《中华人民共和国企业所得税法》第十条第（七）项），同一天按 15% 记递延所得税资产 0.90 万元。报表上的长期应收款列净额，1 月末是 594.00 万元；以后每个季末，准备随余额重算，3 月末余额降到 553.99 万元，准备调到 5.54 万元。这个损失率是怎么估的，第 39 章讲。
一年内要收的，列在流动资产。3 月末余额 553.99 万元，其中此后一年要收回的本金 191.04 万元，要分成流动和非流动两块列（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第十七条）。清和的台账只有一列余额，报表上也是整笔列在长期应收款里，没有分开；林舒记下，一季报时再看。
可变租金不进应收款。跟销售额、使用量挂钩的租金，不在租赁投资净额的收款额清单里（第三十八条），实际发生时才记收入。
合同改了怎么办。示例：一年以后客户退回两台。范围缩小，不是一份单独的租赁（单独租赁要扩大范围、按单独价格加钱，第四十三条）；这份合同假如一开始就是四台，仍是融资租赁，所以按金融工具准则关于修改合同的规定，重算剩下的应收款（第四十四条）。要是改成退回全部、改按月短租，开始日就会是经营租赁，那就从变更生效日起当新租赁记，以变更前的租赁投资净额作为收回来的标定台的账面价值。
余值估计下调，要减值。未担保余值是出租人自己估的，估得越高，成本越低、利润越高；估计下调时，租赁投资净额要跟着减。

为什么这样规定

融资租赁的出租人，实质上做的是两件事：把一台设备卖了出去，再借钱给买方，让他分期付。准则把这两件事拆开记：卖的那一部分按卖记，借的那一部分按贷款记，利息按固定利率均匀地摊在租期里。不拆，几年的租金一笔笔记成“租金收入”，既看不出清和在第一天就交出了设备，也看不出它其实是一家放了贷的公司。

两边怎么看

分录

开始日借记长期应收款 600.00 万元，同时借记信用减值损失、贷记坏账准备 6.00 万元；每季度末借记长期应收款、贷记财务费用（利息收入），收款时贷记长期应收款和销项税，坏账准备随余额重算。

税务

租金按合同约定的收款日开票、交增值税，每期 7.15 万元。企业所得税上，租金收入“按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”（《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条），和会计的利息收入在时间上不同步（第 4 节）。

审计

重算收款计划表，函证应收款余额，看客户的付款记录和信用状况（第 39、93 章）。

法律

所有权期满才过户，此前东西还是清和的。客户不付钱，清和可以按合同解除、收回标定台（第 10 章第 3 节）。

分析师

长期应收款不是普通的应收账款，它是一笔一笔三年期的贷款。何嘉朗会把它从营运资金里拿出来，单独看它的信用风险。

3 经营租赁：东西留在家里，按月收租

要是把样机当成卖了，清和 2026 年的营业收入会多出整整 320 万元，年底买回时又得冲掉，收入一进一出，什么也没挣到。经营租赁的处理，是只把清和真正挣到的那部分记成收入。马骁翻出了去年的一份底稿。

马骁
去年那批机器人样机，按售价的 70% 买回的那份，算不算清和当出租人？

林舒
算。收入准则说，回购价低于原售价，就按租赁处理。清和是出租人，经销商是承租人，样机始终留在清和的存货里，那就是一份经营租赁。

马骁
那它是按租赁准则记的吗？

林舒
是的，你看每个月那一笔。

2026年2月2日，清和把 200 台样机交给澜朴自动化科技有限公司，收了 320 万元；2026年12月1日按 224 万元买回。中间那 96 万元，就是 10 个月的租金。清和每个月把 9.60 万元从其他应付款转进其他业务收入：

《企业会计准则第21号——租赁》第四十五条在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，“将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入”。

样机这份经营租赁，2026 年给清和的利润表留下了什么？营业收入里有没有那 320 万元？

想好了，看答案

没有。320 万元的“售价”一分没进营业收入，只有 10 个月的租金 96 万元进了其他业务收入；样机一直是清和的存货，年底买了回来。经营租赁的出租人，收入就是租金。

一个月一样多，就是直线法。资产这一边，经营租赁的出租人把东西留在自己的资产负债表上，按资产的性质列示（第五十六条）。租出去的是固定资产，就按类似资产的折旧政策照常折旧（第四十七条）；清和的样机是存货，不折旧：租出去的不是固定资产的，按它自己适用的准则处理，样机只在经销商那里展示几个月、回来还要卖，所以留在存货里，用旧了多少，要等回来以后看可变现净值（第 30 章）。下面例一的标定台不同，它是拿来出租、要用好几年的，所以转进固定资产、照常折旧。

例一一台标定台，经营租出 24 个月（示例）

接着第 1 节第四张卡片：清和保留所有权，把一台标定台租出去 24 个月。它要从库存商品转进固定资产（经营租出），按清和设备类的政策折旧：寿命 60 个月，残值率 5%，每月 1.11 万元，记其他业务成本。租金每月 2.00 万元，记其他业务收入。每个月这台标定台给清和挣 0.89 万元。租期满了它回来，账面还剩一大半，可以再租、可以卖，残值的风险一直在清和这边。

例二给承租人免租两个月（示例）

经营租赁的租金不一定每月一样。示例：还是例一那台标定台，假设清和给客户免了头两个月的租金，后面 22 个月照每月 2.00 万元收。

把整个租期的租金加起来：22 × 2.00 万元 = 44.00 万元。免租的两个月，也是租期的一部分。
按直线法摊到每个月：44.00 万元 ÷ 24 = 1.83 万元。免租的月份照样确认这么多收入，记一笔应收租金。
收钱的月份，收到的 2.00 万元里，一部分冲掉前面挂着的应收租金。到租期结束，应收租金正好冲完。

免租是出租人给的优惠，承租人付的总钱数少了这两个月；按直线法摊，每个月的收入反映的是整个租期平均下来的价格，不让免租的那两个月看起来白给。

难点

初始直接费用摊进租期。出租人为谈成经营租赁付的中介费，先资本化，再按和租金收入相同的基础摊（第四十六条）。这和承租人把中介费加进使用权资产（第 34 章第 4 节）是两边各记一笔。
跟销售额挂钩的租金，发生时才记。没有计入租赁收款额的可变租金，在实际发生时计入当期损益（第四十八条）。
改了合同，就是一份新租赁。经营租赁变更，出租人从变更生效日起当作一份新租赁处理，原来预收或应收的租金，算进新租赁的收款额（第四十九条）。
租出去的资产照样测减值。经营租出的标定台，跟自用的设备一样，有减值迹象就按资产减值准则测（第四十七条）。承租人一旦拖欠、市场租金一旦大跌，账上那台标定台可能已经不值这么多了。
附注里要和自用的资产分开。出租人要“将经营租赁固定资产与出租人持有自用的固定资产分开”，还要列出以后逐年要收的未折现租金（第五十八条）。那台租出去的标定台，不能混在清和自用的设备里报。
出租自己的房子，还有房产税。示例：清和要是把自己楼里的几层租出去，从租计征的房产税“依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”（《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条），增值税按不动产租赁 9%。这种为了收租持有的房产，会计上可能是投资性房地产（第 33 章）。

为什么这样规定

经营租赁的出租人，还背着资产的风险：它会不会坏、到期还值多少钱，都是出租人的事。所以资产留在出租人账上，照常折旧、测减值，租金是用这项资产挣来的收入，按时间均匀地记。这样做的结果是：经营租赁的出租人看起来像一家“出租资产的公司”，资产大、收入平稳；融资租赁的出租人看起来像一家“放贷的公司”，资产是应收款。

两边怎么看

分录

每月借记其他应付款（或应收租金、银行存款），贷记其他业务收入；租出去的固定资产照常折旧，记其他业务成本。

税务

增值税按开票、按合同约定的收款日走；企业所得税上，租金收入按合同约定的应付日期确认（《企业所得税法实施条例》第十九条），免租期的直线法摊出来的收入，税上要到应付日才算，两边有暂时性差异（第 42 章）。

审计

经营租赁的租金收入，看合同、收款和直线法的计算；租出去的资产要看还在不在、有没有减值。

法律

经营租赁里，出租人要让东西在租期里一直能用；东西意外坏了，是出租人的损失（第 10 章第 3 节）。

分析师

租金在其他业务收入里，不在主营收入里。样机那 96 万元，何嘉朗在利润表上看不到单列的一行，只能从附注里找。

4 生产商或经销商出租人：两笔利润

600.00 万元收入

420.00 万元销售成本

180.00 万元开始日的销售利润

60.10 万元三年里的利息收入

1月1日一天，清和就记下了 180.00 万元的毛利；另一笔利润，要在 36 个月里慢慢挣

标定台这一笔，清和挣了两笔钱：一笔是做标定台的利润，第一天就有；一笔是让客户分期付的利息，三年里慢慢挣。

《企业会计准则第21号——租赁》第四十二条生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产公允价值与“租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入”，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。

收入取两个数中低的那个：这批东西单卖的价（公允价值），和客户要付的租金按市场利率折回来的现值。标定台的 12 期租金按 6% 折现是 600.00 万元，等于它们的公允价值，所以收入就是 600.00 万元。成本是标定台的账面价值，期满所有权转给客户、没有余值，就是全部 420.00 万元。

例一分期收款的试验台，和这批标定台

第 26 章第 5 节例三讲过一台分三年收钱的试验台（示例），走的是收入准则。拿它和标定台放在一起：

交货那天控制权转给客户: 开始日交付，期满所有权转移，风险报酬几乎全部转出
收入 = 当天付现的价格，按客户的借款利率折现: 收入 = 公允价值和按市场利率折现的现值中低的那个
价款和收入的差，记“未实现融资收益”，分期转进利息: 租金和应收款的差，按固定利率分期确认利息收入
为取得合同发生的增量成本，要记成资产再摊销（摊销期不超过一年的可以直接记费用）: 为取得融资租赁发生的成本，开始日全部计入当期损益
增值税在合同约定的付款日产生: 增值税在合同约定的收款日产生，按有形动产租赁开票

经济上是同一件事：交出一件东西，分期收钱，里面藏着利息。两份准则给出的数也几乎一样。差别在边上：一是取得合同的成本，收入准则要求记成资产（《企业会计准则第14号——收入》(2017年修订)第二十八条；摊销期不超过一年的，“该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益”），租赁准则要求生产商出租人在开始日直接记费用：“为取得融资租赁发生的成本，应当在租赁期开始日计入当期损益”（第四十二条第二款）。所以标定台合同的 6.00 万元，1月1日那天就进了销售费用。二是走哪条路，要先判断合同是租赁还是销售。试法是：合同把资产本身的控制权交给了客户，是销售，走收入准则；合同交出去的是一段时间里使用资产的权利，就是租赁，哪怕期满过户。标定台这三年里，所有权在清和手里，清和拿它作这笔应收款的保障；客户在租期里享有的，是承租人的权利，不能处置这几台台子。所以走租赁准则。第 27 章的样机正好是镜子里的另一面：合同叫买卖，实质是租赁。

例二如果销售部门报了一个“2% 低息”（示例）

许静那句“价要按市场利率折”，说的就是这个。示例：假设销售部门为了拿下订单，对客户说“标价 600 万元，分 12 期付，年息只要 2%”。每期租金就变成 51.64 万元。

这时，清和开始日能确认多少收入？

想好了，看答案

不能按 600 万元记。把每期 51.64 万元按市场利率 6% 折回开始日，现值只有 563.26 万元，比公允价值低，收入取低的这个。销售利润从 180.00 万元缩到 143.26 万元：低息让出去的那部分，本来就是给客户的价格折扣。

要是允许按 2% 折现，收入就是 600 万元，利润在第一天被抬高，以后三年的利息收入被压低。准则用市场利率，就是不让一个人为压低的利率，把以后的利息挪到今天变成销售利润（国际准则也是同样的规定，IFRS 16 para. 71）。

林舒和唐小雨税在哪一天

林舒去找唐小雨，问这笔收入在税上什么时候算。

唐小雨
增值税简单。我们按有形动产租赁开票，税率 13%，每季度收租那天开票交税，纳税义务在合同约定的收款日。第一期 3月31日，销项税 7.15 万元。

林舒
要是当初一次开整张发票呢？

唐小雨
那开票那天就得交 78.00 万元。按合同分期收款，不管叫卖还是叫租，增值税都跟着合同约定的收款日走，利息也在计税的价款里：三年加起来是 85.81 万元，钱是分三年交的。

林舒
所得税呢？

唐小雨
租金收入按合同约定的承租人应付租金的日期确认。会计上 1月1日就记了 180.00 万元 的销售利润，税上要跟着收款日一期一期来。

唐小雨说的是两条规定：租金收入看合同约定的应付日（《企业所得税法实施条例》第十九条），分期收款销售看合同约定的收款日（《企业所得税法实施条例》第二十三条第(一)项）。这份合同在税上无论算租赁还是算分期收款销售，收入都按合同约定的日子分三年进；标定台的成本怎么在这几年里扣，两条规定都没有直接写到出租人身上，本书按配比的道理读：成本跟着收入一起分期扣。这样读，开始日会计上的 180.00 万元利润在税上还没有，是一笔应纳税暂时性差异，按 15% 记递延所得税负债 27.00 万元，以后随收款逐期转回（第 42 章）。

难点

市场利率是谁的利率。收入用的折现率，是承租人这样的信用在市场上借三年期的钱要付的利率，不是清和自己的借款利率。岑逸智能装备有限公司的信用和清和不一样，它的市场利率多半比清和自己的借款利率高；选得越低，收入越高。
财务费用还是营业收入。清和把利息收入记在财务费用的减项里。对一家以租赁为主业的公司，利息收入是它的营业收入；对清和，它是副业，记在财务费用里也说得通，但毛利率和营业利润会因此不同。
期满过户的“租赁”，也可能是一笔带融资的销售。判断看控制权：交付那天客户就能决定这台设备的用途、能把它卖掉或抵押，那是销售，走收入准则（第 26 章第 5 节）；客户只有租期里用它的权利，那是租赁。两条路的结果相近，但取得合同的成本不一样，所以先判断走哪条路，不是二选一。

为什么这样规定

一家自己造设备、自己租出去的公司，它的生意本来就包含两样：卖设备的毛利，和提供融资的利息。如果开始日不记销售，它就要等几年才能看到这台设备的毛利，和直接卖设备的同行没法比；如果按名义上的低息把利息全挪到第一天，它又会把融资的利润提前装进销售。准则的办法是两头都卡住：销售利润要有，但收入按市场利率算；取得合同的成本当期记，不能藏进应收款里，拿以后的利息去抵。

两边怎么看

分录

开始日借记长期应收款 600.00 万元、贷记主营业务收入；借记主营业务成本、贷记库存商品 420.00 万元；取得合同的成本 6.00 万元记销售费用。

税务

增值税按季开票，每期 7.15 万元，三年共 85.81 万元；企业所得税按合同约定的日子分期确认，开始日产生应纳税暂时性差异 180.00 万元，递延所得税负债 27.00 万元。

审计

收入的金额取决于两个估计，公允价值和市场利率。林舒要看这批标定台单卖的价格依据，和客户的信用对应的利率；还要看交付的日子，它决定这笔收入在 2026 年还是 2027 年。

法律

合同约定期满“无偿转移”所有权，过户时不再另收钱；此前所有权在清和，相当于给这笔应收款加了一层保障（第 10 章第 3 节）。

分析师

这 180.00 万元的毛利在 2027 年 1 月一次进账，后面三年的利息收入只有 60.10 万元。何嘉朗看季度收入时，会把这种一次性的大单拿出来单看，不拿它推算增长。

5 转租：成都把租来的厂房，转租一层出去

2027年3月10日，成都财务又传来一份合同，3月8日签的：

转租出租方：清和精密（成都）有限公司

转租承租方：乙公司

租赁物：龙泉驿标准厂房其中一层，1,500 平方米

用途：检测服务

租赁期：2027年4月1日至 2029年3月31日，共 24 个月

租金：每月 3.75 万元（不含税），月初支付

附件：原出租方成都栎屿产业园运营管理有限公司同意转租的书面意见

成都租了 8,000 平方米，把其中一层 1,500 平方米转租了出去。成都现在一身两职：对园区，它是承租人；对乙公司，它是出租人。乙公司和清和没有关联关系。

转租 24 个月，只占成都那份使用权剩下的 57 个月里的一小段

转租该按什么来分类：按那栋厂房本身（它能用几十年），还是按成都手里那份五年的使用权？

想好了，看答案

按使用权。成都并不拥有厂房，它能转出去的，只是自己租来的那份使用权。转租分类，看转出去的风险和报酬占这份使用权的多少：24 个月对剩下的 57 个月，远不到“大部分”，是经营租赁。

《企业会计准则第21号——租赁》第三十七条转租出租人应当“基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产”，对转租赁进行分类。

拿数字核一下。3 月末，成都的使用权资产账面是 912.22 万元，转租那一层按面积占 18.75%，约 171.04 万元。转租的 24 期租金，按主租约的折现率折回 4 月 1 日（转租的内含利率定不了时，可以用主租约的折现率，第三十八条第四款），是 86.48 万元，只有那一层使用权账面的一半上下。风险和报酬远没有全转出去，经营租赁。

例一转租的分录

转租开始以后，成都每月要记一笔租金收入；那一层对应的使用权折旧，从 4 月起改记进其他业务成本，和收入配在一起。按合同和台账，4 月的两笔是这样的（成都 4月1日和 5月3日入账，单位：万元）：

借：银行存款4.09

贷：其他业务收入3.75

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）0.34

借：管理费用——折旧费13.00

借：其他业务成本3.00

贷：使用权资产累计折旧16.00

收入 3.75 万元减去这一层的折旧 3.00 万元，每月剩 0.75 万元。2027 年 4 月到 12 月，成都会记转租收入 33.75 万元，那一层的折旧 27.01 万元跟着进其他业务成本；这一层空着的话，同样的折旧只能进管理费用，一分收入都没有。主租约原样不动：租赁负债照样计息、照样付租金，使用权资产照样整块列在资产负债表上。

例二要是把剩下的期限全转出去（示例）

假设成都不是只转租两年，而是把这一层一直转租到主租约结束，57 个月，租金不变：

按使用权分类：转租期等于这一层使用权剩下的全部期限，现值 194.15 万元，比这一层使用权的账面 171.04 万元还高。风险和报酬几乎全转出去了：融资租赁。
终止确认那一层使用权：转出它的原值 180.04 万元和累计折旧 9.00 万元，账面 171.04 万元。主租约的租赁负债不动，成都照样欠园区的钱。
确认转租投资净额 194.15 万元，差额 23.11 万元进当期损益。以后按利率确认利息收入，和第 2 节标定台一样：收了第一个月的租金以后，第一个月的利息收入约 0.67 万元。

同一层楼，转两年是经营租赁，转到底是融资租赁。这里拿使用权的账面价值近似它的公允价值，只是为了看清方向。

难点

主租约是短期的，转租一律是经营租赁。承租人对主租约用了短期租赁的简化，账上根本没有使用权资产可以参照，转租只能分类为经营租赁（第三十七条）。
转出去的，主租约不能算低价值。承租人转租或者打算转租的资产，原租赁不属于低价值资产租赁（第 34 章第 6 节）。
美国准则按标的资产分类。国际准则和中国准则一样，按使用权分类（IFRS 16 para. B58）；美国准则看的是标的资产本身。按厂房几十年的寿命看，两年的转租更不可能是融资租赁；可在别的情形下，两套口径会得出不同的答案（三套准则表）。
总额还是净额。成都在利润表上分别列转租收入和使用权折旧，不把两者抵成一个净数；附注里还要单独披露转租使用权资产取得的收入（第五十四条）。

为什么这样规定

转租出租人手里的东西，是一份有期限的使用权，不是一栋楼。按楼来分类，几乎所有转租都会是经营租赁，哪怕成都把剩下的使用权全部让了出去，账上还挂着一块其实已经不归它用的资产。按使用权分类，问的是成都自己到底还剩下什么：转出去一小段，那一层还是它的资产；转到底，它就只剩一笔应收款和一笔欠园区的负债。

两边怎么看

分录

经营租赁转租，每月借记银行存款、贷记其他业务收入和销项税；那一层使用权的折旧记其他业务成本。主租约的负债和资产照旧。

税务

转租的租金按不动产租赁开票，税率 9%，每月 0.34 万元；企业所得税上，转租收入按合同约定的应付日确认（《企业所得税法实施条例》第十九条）。

审计

林舒要看转租有没有原出租方的同意，转租面积和折旧的切分是否一致，主租约里有没有限制转租的条款。

法律

承租人经出租人同意，可以转租；没有同意就转租的，出租人可以解除合同（《民法典》第七百一十六条；第 10 章第 3 节）。成都附了园区的书面同意，这一关过了。

分析师

转租让成都的使用权有了一点“回收”。何嘉朗看的是总额：租赁负债一分没少，转租收入只有两年。

三栏框：标定台，2027年1月1日

把这笔融资租赁换成经营租赁（假设清和保留所有权、期满收回），2027 年清和的营业收入、资产、经营活动现金流各会怎样？

想好了，看答案

营业收入少很多：只确认当年的租金，不确认 600.00 万元的销售收入。资产里多了一批租出去的标定台（按成本减折旧），少了一笔长期应收款。经营活动现金流：两种做法下收到的租金都在经营活动；融资租赁这一边，收入大、现金慢，营运资金看起来更紧。

开始日：借记长期应收款 600.00 万元，贷记主营业务收入 600.00 万元；借记主营业务成本，贷记库存商品 420.00 万元；取得合同的成本 6.00 万元记销售费用；按整个存续期计坏账准备 6.00 万元。

以后每季度末：利息收入，第一季度 9.00 万元；收租金 55.01 万元。

增值税：按有形动产租赁，每期 7.15 万元，合同约定的收款日产生；不是开票那天一次 78.00 万元。

企业所得税：收入按合同约定的应付日分三年进（《企业所得税法实施条例》第十九条），开始日的销售利润形成应纳税暂时性差异，递延所得税负债 27.00 万元（第 42 章）；坏账准备不得扣除，递延所得税资产 0.90 万元。

收入的时点：600.00 万元的收入和 180.00 万元的毛利在 2027 年 1 月一次进账；若是经营租赁，三年平摊。

比较：和一笔分期收款的销售几乎一样（第 26 章）；和经营租赁比，第一年的收入和资产收益率都高得多。

美国准则下：大体是销售型租赁，开始日同样有销售利润。

三套准则

下表三行，哪一行会让同一份转租，在美国准则下和在清和的账上分成不同的类？

想好了，看答案

转租那一行。中国准则和国际准则看转租出租人手里的使用权，美国准则看标的资产本身。转租期占使用权的大部分、却远不到厂房寿命的大部分时，前两者可能是融资租赁，美国准则下是经营租赁。

	企业会计准则（CAS）	国际财务报告准则（IFRS）	美国公认会计原则（US GAAP）¹
出租人的分类	融资租赁、经营租赁两类，看风险和报酬（第三十五条）	相同（IFRS 16 para. 63）	三类：销售型、直接融资、经营租赁；收款不是很可能收回时，销售型也不能在开始日确认收入
生产商出租人的销售利润	只要是融资租赁，开始日就确认（第四十二条）	相同（IFRS 16 para. 71）	销售型租赁开始日确认；只是靠第三方的余值担保才够得上标准、因而归为直接融资租赁的，销售利润不在开始日确认，摊进以后的利息
转租的分类	参照原租赁形成的使用权资产（第三十七条）	相同（IFRS 16 para. B58）	参照标的资产本身

¹ 美国准则一栏只写结论和方向。FASB 的网站拒绝了本书的访问，原文没能读到，所以不写段落号，条文出处在附录 B 统一列出。

经营租赁的直线法、初始直接费用资本化、融资租赁的固定利率、收入按公允价值和市场利率现值中低的那个，三套准则基本一致。承租人一边的差别在第 34 章，售后租回在第 36 章。

原理拆解

1. 租赁投资净额。每期期末收款 \(R\)，共 \(n\) 期，期利率 \(j\)，未担保余值 \(U\)：

\[ \text{NI}_0 = R \cdot \frac{1-(1+j)^{-n}}{j} + \frac{U}{(1+j)^n} \]

标定台：\(R = 55\.01\) 万元，\(n = 12\)，\(j = 0\.015\)，\(U = 0\)，\(\text{NI}_0 = 600\.00\) 万元。

2. 每期利息。\(I_k = j \cdot \text{NI}_{k-1}\)，\(\text{NI}_k = \text{NI}_{k-1} + I_k - R\)；\(\sum I_k = nR - \text{NI}_0\)。

3. 生产商出租人。收入 \(= \min(\text{FV},\ R \cdot a_{n|m})\)，\(m\) 是市场利率；成本 \(= \text{账面价值} - U/(1+j)^n\)；销售利润 \(=\) 收入 \(-\) 成本。

4. 低息报价。名义利率 \(\ell < m\) 时，\(R_\ell = \text{FV} \cdot \ell/(1-(1+\ell)^{-n})\)，收入 \(= R_\ell \cdot a_{n|m} < \text{FV}\)。

5. 经营租赁的直线法。每期收入 \(= \sum \text{租金} / \text{租期期数}\)，免租期照样确认。

6. 转租分类。比较转租租金现值和转租部分使用权的价值，转租期和使用权剩余期限；按使用权，不按标的资产。

本章所有数字都由上面的代码从清和的模拟账套里读出。比如标定台租金的现值：

print(W2(int(pv5.to_integral_value(ROUND_HALF_UP))), W2(nv0))

600.00 万元 600.00 万元

考场视角

注会《会计》式的计算分析题给出一份出租合同的条款（租期、资产寿命、租金、所有权转移或购买选择权、担保和未担保余值、公允价值、内含利率或市场利率），要求判断租赁类型，写出租赁期开始日和各期的分录，算出租赁投资净额和每期的利息收入；生产商出租人的题目还要求算出开始日的收入、销售成本和销售利润。转租的题目给出主租约和转租的期限，要求判断转租类型并写出分录。

CFA 一级是三选一的单项选择题；二级是案例题组，一段材料后面跟几道选择题。

常见误区

“出租人也要记使用权资产。”使用权资产是承租人的。出租人在融资租赁里记应收款，在经营租赁里留着原来的资产。

“融资租赁的收入要分期记。”分期记的是利息。生产商出租人的销售收入，在租赁期开始日一次记。

“转租按租赁物本身分类。”中国准则和国际准则按转租出租人手里的使用权分类，美国准则才看标的资产。

“利率是双方商量的，按合同利率折现就行。”生产商出租人的收入按市场利率折现；人为压低的利率不能把利息挪成销售利润。

“名字叫租赁，就走租赁准则。”第 27 章的样机签的是买卖合同，按租赁处理；期满过户的“租赁”，实质上也可能是一笔带融资的销售。

利润增幅：清和 2026 年归母净利润按公司账上的数，从 4.20 亿元到 6.09 亿元，增长 45.0%。
已解释：45 个百分点中的 8.0 个：资本化的开发支出 +8.0 点（第 31 章）。标定台的收入和利润记在 2027 年，第 27 章那批样机全年的租金只有 96 万元，都拆不下任何一块。
林舒这边：标定台按融资租赁、生产商出租人处理，收入在 2027 年 1 月，2026 年末它们还在存货里；收入用的 6% 是不是市场利率，还要找依据。成都的转租是经营租赁，有原出租方的同意。
何嘉朗这边：三季报上，长期应收款是零，也看不到任何出租的合同；清和签了哪些出租合同，外面的人此刻无从知道。
未结问题：标定台那笔三年期的应收款，清和按 1% 计了坏账准备，这个损失率怎么估？第 39 章回答。成都 1 月卖了又租回的产线算卖还是算借，第 36 章。其余问题照旧，每个标着回答它的章，见第 23 章的对账板。

练习

练习 1（注会式，第 1 节）。判断下列出租合同的类型，说明理由：（1）清和把 6 台标定台租给客户三年，期满所有权无偿转给客户；（2）一家公司把一台寿命 15 年的设备租出 3 年，期满收回，租金现值是设备公允价值的四成；（3）一家公司把一台专为某客户产线改装的设备租给它 5 年，设备不经大改别人用不了；（4）承租人可在第 2 年末以 1 万元买下一台届时预计值 80 万元的设备；（5）成都把租来厂房的一层转租 24 个月，主租约还剩 57 个月。

参考答案

（1）融资租赁：期满所有权转移（第三十六条第二款）。（2）经营租赁：租期远短于寿命，现值远低于公允价值，风险报酬留在出租人。（3）融资租赁：资产性质特殊，只有承租人能用。（4）融资租赁：购买价远低于届时的公允价值，开始日就合理确定会买。（5）经营租赁：按使用权分类，转租期只占剩余使用权的一小部分（第三十七条）。

练习 2（注会式，第 2、4 节）。清和 2027年1月1日把 6 台自产标定台以融资租赁方式租给客户，标定台的公允价值 600.00 万元，账面价值 420.00 万元。租期 12 个季度，每季度末收租金 55.01 万元（不含税），期满所有权无偿转移，没有余值；市场利率每季度 1.5%，按此折现的租金现值为 600.02 万元。为取得这份合同付了销售佣金 6.00 万元。增值税税率 13%。（1）写出开始日的分录。（2）编出第一年四个季度的利息收入和期末应收款余额。（3）写出第一个季度末收租的分录。（单位：万元，保留两位小数。）

参考答案

（1）收入取公允价值和现值中低的：600.00 万元。借：长期应收款 600.00 万元；贷：主营业务收入 600.00 万元。借：主营业务成本 420.00 万元；贷：库存商品 420.00 万元。借：销售费用 6.00 万元；贷：银行存款 6.00 万元（第四十二条第二款）。

（2）各季度利息 = 期初余额 × 1.5%：9.00 万元、8.31 万元、7.61 万元、6.90 万元；期末余额依次为 553.99 万元、507.29 万元、459.89 万元、411.78 万元。

（3）借：长期应收款 9.00 万元；贷：财务费用（利息收入）9.00 万元。借：银行存款 62.16 万元；贷：长期应收款 55.01 万元，应交税费——应交增值税（销项税额）7.15 万元。

练习 3（注会式，第 3 节，示例）。若一家公司把自有的一层办公楼（原值 1,200 万元，按 20 年直线折旧，不考虑残值）租给别人 36 个月，每月租金 10 万元，前 3 个月免租；为谈成租约付中介费 9 万元。（1）每月确认多少租金收入？免租期的分录是什么？（2）中介费怎么处理？（3）第一年这份租约对营业利润的影响是多少？（不考虑税费。）

参考答案

（1）租金总额 330 万元 ÷ 36 = 每月 9.17 万元（第四十五条）。免租期每月借：应收租金 9.17 万元；贷：其他业务收入；前 3 个月累计应收 27.50 万元，以后收租时逐月冲减。

（2）资本化，按与租金收入相同的基础在 36 个月里摊，每月 0.25 万元（第四十六条）。

（3）每月收入 9.17 万元，减中介费摊销 0.25 万元、折旧 5.00 万元；第一年营业利润增加 47.00 万元。这层楼若是为了出租而持有，可能要按投资性房地产列报（第 33 章）。

练习 4（CFA 式，三选一）。

一家设备制造商把一批成本 420 万元、公允价值 600 万元的设备租给客户。如果租约按融资租赁（生产商出租人）处理，而不是按经营租赁（每年租金 220 万元），第一年：

A. 营业收入更高，营业利润在第一年更高，总资产里多了一笔应收款、少了设备 B. 营业收入更低，营业利润更低，设备仍留在资产负债表上 C. 营业收入相同，只是利息收入和租金收入的分类不同

想好了，看答案

A。融资租赁第一年确认 600 万元的销售收入和 180 万元的销售利润，再加利息收入约 32 万元；经营租赁只有 220 万元的租金，扣掉设备折旧。设备换成了应收款。第一年的营业利润更高，以后几年反过来。

练习 5（注会式，多步案例，难于一般考题）。示例：沿用标定台的条款，但合同改为期满标定台退回清和，承租人担保届时价值不低于 30 万元；租金不变，每季度末 55.01 万元，12 期，季利率 1.5%（也是市场利率）；假设公允价值等于租金和担保余值的现值之和。（1）租赁投资净额是多少？清和开始日的收入、销售成本和销售利润各是多少？（2）按 15% 和本章的读法（税上按收款日确认收入，成本随之分期扣），开始日的递延所得税是多少？（3）第一个季度末的利息收入和销项税是多少？（4）从承租人那边看：它的季度增量借款利率是 1.6%，它预计期满标定台只值 25 万元，担保要补 5 万元。开始日它的租赁负债是多少？为什么和清和这边算进去的余值不一样？（单位：万元，保留两位小数。）

参考答案

（1）租金现值 600.02 万元，担保余值现值 25.09 万元，租赁投资净额 625.11 万元。担保余值是租赁收款额的一部分（第三十八条），进收入：收入 625.11 万元，销售成本是全部账面价值 420.00 万元（担保余值不从成本里扣），销售利润 205.11 万元。

（2）销售利润在税上还没确认，形成应纳税暂时性差异 205.11 万元，递延所得税负债 30.77 万元。

（3）利息 625.11 万元 × 1.5% ≈ 9.38 万元；销项税 55.01 万元 × 13% = 7.15 万元。

（4）承租人看不到出租人的内含利率，用自己的增量借款利率：租金的现值，加上担保余值下预计要付的 5 万元的现值，合计 600.43 万元。承租人只把“预计要付的钱”算进租赁付款额（第 34 章第 4 节），出租人则把整笔担保余值算进租赁收款额：同一份合同，两边的数不对称。使用权资产以负债为基础，期满所有权不转移，按租期折旧。

练习 6（注会式，第 5 节）。成都 4月1日把租来厂房的一层（占面积 18.75%）转租出去。3 月末使用权资产账面 912.22 万元，主租约的月折现率 0.35%。（1）转租 24 个月，每月月初 3.75 万元，租金现值 86.48 万元：怎么分类？（2）示例：若转租到主租约结束，共 57 个月，现值 194.15 万元，怎么分类、开始日怎么记？

参考答案

（1）那一层使用权账面约 171.04 万元；转租现值只有它的一半上下，期限也远短于剩余的 57 个月：经营租赁。按月确认租金收入，那一层的使用权折旧记其他业务成本。

（2）转租期等于剩余期限，现值超过那一层使用权的账面：融资租赁。借：应收融资租赁款（长期应收款）194.15 万元，使用权资产累计折旧 9.00 万元；贷：使用权资产 180.04 万元，资产处置收益 23.11 万元。主租约的租赁负债不变（第三十七条、第三十八条第四款）。

练习 7（CFA 式，三选一）。

一家公司租入一栋楼 10 年，楼的经济寿命 50 年；第 2 年起把整栋楼转租给第三方 9 年，转租租金的现值几乎等于这份使用权的价值。按国际准则和按美国准则，转租各分为：

A. 国际准则：融资租赁；美国准则：经营租赁 B. 国际准则：经营租赁；美国准则：融资（销售型）租赁 C. 两者都是经营租赁

想好了，看答案

A。国际准则按主租约形成的使用权资产分类：转租覆盖了使用权剩下的几乎全部，风险和报酬转出去了（IFRS 16 para. B58）。美国准则看标的资产本身：9 年对 50 年的寿命，远不到大部分，是经营租赁。

本章小结

回到马骁的问题：租出去的标定台，为什么第一天就记了 600.00 万元的收入？

想好了，看答案

因为这份“租赁”期满所有权归客户，标定台的风险和报酬在交付那天就几乎全交了出去，是融资租赁；清和又是自己造的，是生产商出租人。准则让它在租赁期开始日确认一笔销售：收入取公允价值和按市场利率折现的租金现值中低的那个，成本是标定台的账面价值。以后三年挣的，是分期收款的利息。

三句话带走：

出租人在租赁开始日分类：几乎全部风险和报酬交出去的是融资租赁，其他是经营租赁。条文没有百分比，看所有权、期限、现值和资产的特殊性。

融资租赁：资产换成应收款，按固定利率挣利息；生产商开始日还有一笔按市场利率算的销售利润。经营租赁：资产留着折旧，租金按直线法记。

转租按手里的使用权分类，不按楼本身。转一小段是经营租赁，转到底就是融资租赁，那一层使用权从账上拿走。

术语对照

中文	English
出租人 / 承租人	lessor / lessee
融资租赁 / 经营租赁	finance lease / operating lease
租赁开始日 / 租赁期开始日	inception date / commencement date
应收融资租赁款	finance lease receivable
租赁投资净额	net investment in the lease
租赁收款额	lease receipts (lease payments receivable)
担保余值 / 未担保余值	guaranteed residual value / unguaranteed residual value
未实现融资收益	unearned finance income
生产商或经销商出租人	manufacturer or dealer lessor
销售利润	selling profit
市场利率	market rate of interest
转租赁 / 转租出租人	sublease / intermediate lessor
主租约	head lease
销售型租赁 / 直接融资租赁	sales-type lease / direct financing lease
有形动产租赁	leasing of tangible movable property

大纲对照

注会《会计》十四、租赁：（三）出租人会计处理：1. 出租人的租赁分类（KJ-14-08，第 1 节）；2. 出租人对融资租赁的会计处理（KJ-14-09，第 2 节）；3. 出租人对经营租赁的会计处理（KJ-14-10，第 3 节）。（四）特殊租赁业务的会计处理：1. 转租赁（KJ-14-11，第 5 节）；2. 生产商或经销商出租人的融资租赁会计处理（KJ-14-12，第 4 节）。售后租回在第 36 章，承租人在第 34 章。
本章还用到《会计》的收入（第 26、27 章）和所得税（第 42 章），《经济法》的租赁合同和融资租赁合同（第 10 章第 3 节），以及《税法》的增值税和租金收入的确认（第 64、68 章展开）。
CFA：Level I · Financial Statement Analysis。