33 · 还值这么多吗

林舒 · 审计现场

2027年2月16日，苏州。春节假期以后上班的第二天，会议室的长桌上又铺满了底稿。林舒把管理层交来的两份减值测试并排摆开：一份是清和成都，一份是电子油泵产线。

测试底稿资产减值测试 · 2026年12月31日管理层编制 · 沧澜复核

项目（亿元）	成都	油泵线
账面价值	2.22	2.31
现值	4.85	2.66
卖掉净得	3.10	1.30
可收回金额	4.85	2.66
余量	2.63	0.35
余量比例	118.8%	15.0%
税前折现率	12.0%	11.0%
盈亏平衡折现率	23.9%	17.0%
盈亏平衡降幅	54.3%	13.1%

现值：未来现金流量的现值。卖掉净得：公允价值减去处置费用（外部评估、二手设备报价，示例）。盈亏平衡：余量正好为零时的折现率、现金流一律打折的幅度。成都整个子公司算一组，现金流取自董事会批准的五年预测；油泵线含产线、分进来的 10% 新厂房和这条线的存货，现金流算到产线 2030 年报废。

两份都过了。成都过得很宽，可收回金额比账面价值高出一倍多；油泵线就窄得多，余量 15.0%，现金流只要少 13.1%，就过不去了。

陈国栋端着茶杯路过，在成都那一页停下来。

陈国栋

成都的现金流，是从哪里来的？

林舒

12月18日董事会批的五年预测。成都那笔递延所得税资产，抵亏表用的也是这一份（第 42 章）。

陈国栋

两个地方用同一份预测，口径得一样。

他走了。林舒在差异本上写了两行。

成都：一份预测，两个用途。口径一样，范围也一样吗？

油泵线：1月28日决定裁员。省下的工资，年末的现值里能不能算？

核心观点

一项资产还能带回来的钱，是卖掉拿得到的和留着用挣得到的两者中高的那个，它一旦低于账面价值，账面就要减下来，在中国准则下这一减不再回头；出租赚钱的房子另有一套规矩，可以按会上下浮动的公允价值来记。

直觉：一辆开了几年的车

你有一辆开了几年的车。账上，买价减去这几年的折旧，就是它现在“值”的数。可这个数是怎么来的？是按买价和年限算出来的，没人问过市场。

真想知道它还值多少，你会问两件事：开到二手车行，人家肯出多少钱，扣掉过户的手续费；自己接着开下去，这几年还能替你省下多少打车的钱，折成今天的钱。

二手车行出的价，比你接着开能省下的钱少。这辆车“还值多少”，该看哪一个？

想好了，看答案

看高的那个：接着开。你不会去卖它，因为留着更划算。只有两个数都低于账上的数，才说明账上把它记高了。

清和的产线、厂房，一样要问这两件事。

车行出的价，减掉手续费: 公允价值减去处置费用，怎么估？（第 2 节）
自己接着开，能省下的钱: 未来现金流量的现值，哪些现金流能算进去？（第 2 节）
车要和车库、加油卡一起才能用: 一条产线单独算不出现金流，找哪一组资产一起测？（第 3 节）
车价跌过一次，后来又涨回来: 减值记下以后，能不能转回？（第 4 节）
车库空着，租给邻居: 出租的房子，是不是另一种资产？（第 5—7 节）

规则怎么运作：一次资产的“体检”

管减值的准则是《企业会计准则第8号——资产减值》，和整套具体准则一起发布，一直用到今天（财会[2006]3号附件《企业会计准则（具体准则）》(2006-02-15)）。它说的减值，就是“资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值”（《企业会计准则第8号——资产减值》第二条）。存货、按公允价值计量的投资性房地产、递延所得税资产和金融资产不归它管（《企业会计准则第8号——资产减值》第三条），各有各的准则。出租的房子归《企业会计准则第3号——投资性房地产》；其中按成本计量的，减值仍按资产减值准则测。一项资产要不要减值，按下面几步走：

先看有没有迹象：外部的、内部的，有一样就要往下测（第 1 节）。成都亏了 5 年；汽车热管理一年少卖了 6.0%。
估可收回金额：卖掉能拿多少，留着用值多少，取高的（第 2 节）。成都的现值里，算没算明年才搬过来的那条产线？
单项资产估不出来，就找资产组：能自己挣到现金的最小那一组（第 3 节）。油泵线带着 10% 的新厂房和一批存货一起测。
低于账面价值，就记减值，分到组里的各项资产上，每一项都有一块地板（第 3、4 节）。
记下了，不转回：中国准则这一点和国际准则不同（第 4 节）。
出租赚钱的房子，单独一套：可以按成本，也可以在条件够的时候按公允价值（第 5—7 节）。

这几步里，哪几步离不开管理层自己的预测？

想好了，看答案

第二步最离不开：现值就是拿预测折现。第一步也要用，“内部报告表明业绩低于预期”，就是拿实际去比预算。第三步资产组怎么划，看的是管理层怎么管这摊生意。所以审计师在减值上的功夫，大半花在预测上（第 93 章）。

1 什么时候要测：迹象，和不看迹象也要测的

林舒的那张单子

审计组每年都要过一遍管理层的减值迹象判断。林舒把可能有问题的几样东西列了出来，一样一样打勾：

清和成都：税务上 2021 到 2025 年连亏 5 年，会计报表上 2024、2025 两年也都是亏损；2026 年才第一次赚钱，利润总额 854 万元。
电子油泵产线：汽车热管理的收入，2025 年 24.00 亿元，2026 年 22.56 亿元，少了 6.0%；管理层自己的计划是这条线以后每年再少 5%。
母公司对成都的投资：母公司账上 3.80 亿元，成都年末的净资产只有 3.04 亿元。
利率：十年期国债收益率 2025 年底 1.83%，2026 年底 1.83%，一年里几乎没动；年后才升到 1.94%。
市值：年末股价 29.60 元，市值是归母净资产的 3.6 倍。
QH-9 的开发支出：年末 4,788 万元，按计划 2027年9月30日才达到预定用途。还没做成的无形资产，不看迹象也要测（下一段）；2 家人形机器人公司公开推迟了试产，这要写进测试的假设里。

迹象，不是结论

打勾的意思是“要往下测”，不是“要减值”。准则的说法是：

《企业会计准则第8号——资产减值》第四条第一款 “企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。”

迹象，减值准则第五条一条一条列着：市价大跌，环境或市场有重大不利变化，市场利率在当期提高，陈旧过时或者坏了，闲置、停用或者打算提前处置，内部报告表明业绩低于预期，最后是一个兜底的“其他”。只要有一种，就要估这项资产的可收回金额。

单子上的前两项，正好是两种来路。成都是内部的：“企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期”（《企业会计准则第8号——资产减值》第五条第（六）项）。连亏这么多年，内部报告不会好看。油泵线是外部的：整车厂一年一年压价，“资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化”（《企业会计准则第8号——资产减值》第五条第（二）项）。第三项母公司那笔投资，迹象就是成都的亏损本身。第 44 章第 4 节会讲另一种迹象：子公司分了红，投资的账面价值却明显高于子公司的净资产；国际准则把它写进了条文（IAS 36 para. 12(h)），前提是有一笔分红。成都没分过红，靠的是一般的迹象。这一笔要在母公司自己的报表里测，管理层交来的文件里没有它。林舒在单子边上补了一句：投资的测试，找许静要。

单子上没打勾的两项，为什么不算迹象？

想好了，看答案

利率：准则要的是“市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高”（《企业会计准则第8号——资产减值》第五条第（三）项），2026 年一年几乎没动，年后那点上涨是 2027 年的事。市值：国际准则把“净资产高于市值”列为迹象，清和的市值是净资产的好几倍，不沾边；中国准则列的迹象里根本没有这一条。

不看迹象也要测的那几样

有两样东西，准则不许等迹象：

《企业会计准则第8号——资产减值》第四条第二款 “因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。”

清和的商誉每年都测，第 45 章第 7 节会测一遍。QH-9 的开发支出呢？条文只点了这两样，开发支出不在里面：它的使用寿命是有限的，只是还没开始用。可是财政部对准则的讲解和注会考试的口径，都把尚未达到可使用状态的无形资产也放进了每年必测的那一类，理由和国际准则写明的一样（IAS 36 para. 10）：东西还没做成，能不能收回成本，比用起来以后更没把握。讲解是一本印出来的书，本书在财政部网站上没找到这段原文，所以不引它的原话；按这个口径答题，QH-9 不用等迹象，年末就要测。

所以林舒要的不是“算不算迹象”的理由，而是一份 QH-9 在 12 月 31 日的测试，管理层交来的文件里没有。它要到 2027年9月30日才能用，还要投多少钱才做得成，要从现值里扣掉（第 2 节难点）；2 家公开推迟试产的机器人公司，要进它的销量假设。推迟几个月不等于市场没了，可推迟的要是正好是 QH-9 想卖给的那几家，余量就要重新看。

为什么用迹象来筛

每年把每一项资产都估一遍可收回金额，成本太高，也没有必要：大多数资产一年下来没什么变化。迹象是一道筛子，把需要细看的挑出来。这道筛子的弱点也在这里：筛子是管理层自己拿的。所以审计师不只看管理层列了哪几项，还要看他没列的：内部报告、预算和实际的差、行业新闻（第 93 章）。

几个难判断的

整体的溢价，盖不住一条线的问题。市值是净资产的 3.6 倍，市场看好的是机器人关节。它说明不了一条整车厂天天压价的油泵线。迹象要一项资产一项资产地看。
要卖给成都的那条线。母公司的微电机产线，12月18日董事会决定迁往成都，2027年1月8日作价卖给了成都。年末它正是“资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置”的那一种（《企业会计准则第8号——资产减值》第五条第（五）项），不在林舒的单子上，却该在。测起来不难：年末账面价值 3,427 万元，作价 4,000 万元，按评估价格定。卖掉能拿的高于账面价值，就不用再算现值（第 2 节）。要留意两点。这个价是集团内部定的，不是公平交易里谈出来的，能作数的是背后那份评估。母公司自己的报表里，董事会已经定了按评估价卖、1 月就交割，它年末可能已经符合持有待售的条件，那就归持有待售那一套（第 49 章）；合并报表里，它只是从一家搬到另一家，不算处置，内部买卖怎么抵销，第 48 章讲。
年后才出现的事。利率年后升了 0.11 个百分点，油泵线 1月28日决定裁掉 53 个人。它们是 2027 年的迹象，还是给 2026 年底已经存在的情况提供的证据？后一种要调整年末的数，前一种不调。这条线怎么划，第 52 章讲。
上次算得很宽，这次可以不算。以前算过、可收回金额远高于账面价值，之后又没发生什么能把差距抹掉的事，“资产负债表日可以不重新估计该资产的可收回金额”（减值准则应用指南(2006)一(一)）。对利率不敏感的资产，利率小涨一点也可以不重算。

两边怎么看

分录

没有迹象，没有分录；有迹象、测出来没减值，也没有分录，只有一份底稿。

税务

减值准备在税前不能扣（《中华人民共和国企业所得税法》第十条第（七）项），迹象和测试都只在账上发生。

审计

检查迹象判断的完整性：管理层列的，和审计师自己从内部报告、新闻里找到的，对一遍。母公司那笔投资和 QH-9 的测试，都要补。

法律

哪项资产测了、怎么测的，写进年报附注，受信息披露真实、准确、完整的约束（《中华人民共和国证券法》(2019年修订)第七十八条第二款）。

分析师

何嘉朗看不到迹象单。年报出来以后，他看得到分部收入：汽车热管理这一块在缩，他会去附注里找这一块的减值测试写了什么。

2 可收回金额：卖掉能拿多少，留着用值多少

成都账上有什么，预测里算了什么

林舒先回答自己差异本上的第一行。她把成都这几个月的事排到一条线上：

2026年12月31日，成都账上还没有那条产线，也没有那处新厂房；五年预测里的利润，有一大块要靠它们 2027年1月1日以后才开始挣。

管理层的现值，现金流是这样来的：五年预测里每一年的应纳税所得额，加上折旧摊销 2,817 万元，减去每年维持设备要花的 600 万元，等于每年在预测利润上加 2,217 万元。预测是 12月18日那份董事会决议批的，决议的第一句就是把微电机标准品产线迁到成都。底数也选得不对：应纳税所得额是扣过利息、按税法口径调整过的数，现值要的却是不含筹资、不含所得税的税前经营现金流（第十二条第二款，下文第一步）。

而 2026年12月31日成都账上的固定资产，原值 2.95 亿元，全是成都自己的厂房、产线和检测设备。搬来的那条线，2027年1月8日才从母公司买过来；放它的厂房，租期 2027年1月1日才开始。

成都的现值，能不能把搬来的产线挣的钱算进去？

想好了，看答案

不能。测的是年末账上这些资产，按它们现在的样子能带来多少现金。搬来的产线和租来的厂房，年末不在账上，账面价值里没有它们；它们挣的钱也就不能进现值。两边一边有、一边没有，比出来的结论没有意义。

准则在这里写得很直接：

《企业会计准则第8号——资产减值》第十二条第一款 “预计资产的未来现金流量，应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。”

账面价值那一头，还有一条对应的要求：“资产组账面价值的确定基础应当与其可收回金额的确定方式相一致”（《企业会计准则第8号——资产减值》第十九条）。两条合起来就是：现值里有的，账面里要有；账面里没有的，现值里不能算。

两个数，各怎么估

先把“可收回金额”讲清楚。它是两个数里高的那个：

《企业会计准则第8号——资产减值》第六条第二款 “可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。”

公允价值减去处置费用后的净额（fair value less costs of disposal），就是“现在卖掉，到手多少”。准则按证据的硬度排了三档：有公平交易的销售协议，按协议价减处置费用（《企业会计准则第8号——资产减值》第八条）；没有协议、但有活跃市场，按市价，一般是买方出价；两样都没有，“以可获取的最佳信息为基础”去估，参考同行业类似资产最近的成交（《企业会计准则第8号——资产减值》第八条第三款）。成都的厂区没有协议、也没有活跃市场，落在第三档：外部评估按周边工业物业的成交价和设备的重置成本，估出 3.10 亿元。油泵线拿的是二手设备商的报价，减掉拆除和处置费用，1.30 亿元。（两个数都是示例。）

处置费用：卖这项资产要花的钱，包括“与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费”和为了能卖而做的直接整理（减值准则第六条第三款）。借款利息和所得税不算。

未来现金流量的现值（value in use），就是“留着用，值多少”：按资产持续使用和最后处置时的现金流，折成今天的钱（《企业会计准则第8号——资产减值》第九条）。公式写在本章的原理拆解里，第 45 章第 7 节测商誉时还会再推一遍。这里补几条那一节碰不到的规矩：

不算借钱和交税的现金：“筹资活动产生的现金流入或者流出以及与所得税收付有关的现金流量”都不算（《企业会计准则第8号——资产减值》第十二条第二款）。所以折现率也要用税前的（减值准则第十三条）：成都 12.0%，油泵线 11.0%。
维持现状要花的钱要算：为了让资产正常转、产量不掉下来所必需的支出，要扣（减值准则应用指南(2006)二(一)3）。管理层每年只扣 600 万元，就是成都 2026 年买检测设备的那一笔；可它一年的折旧摊销是 2,817 万元，主产线 2031 年就到寿命。这点钱维持不住现在的产量（例一）。
预测期有上限：“建立在预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年”，之后按不超过长期平均水平的增长率往后推（《企业会计准则第8号——资产减值》第十一条）。管理层给成都此后每年增长 2.0%，没有尽头。
寿命比预测期短的，算到报废为止，最后一年加上处置时收到的净额（《企业会计准则第8号——资产减值》第十条第（三）项）。油泵线 2030 年 8 月报废，没有永续那一段。
通货膨胀两头一致：现金流含了涨价，折现率也要含；反过来也一样（减值准则应用指南(2006)二(一)1）。

最后还有一条省事的规矩：两个数里只要有一个超过账面价值，“只要有一项超过了资产的账面价值”，就没有减值，另一个不用再估（《企业会计准则第8号——资产减值》第七条）。

例一成都，按准则重算一遍

把搬来的产线拿掉，成都的现值是多少？管理层的文件里没有这个数，林舒自己估了一个示例，三处按准则改：

只算成都自己的业务，税前、不含筹资：2026 年的营业利润 854 万元，加回财务费用 112 万元，每年 966 万元。第二年起不增长：搬来的那条线不算。
维持现状的钱照实扣：要让现在的产线、厂房一直转下去，一年花的大约就是它们一年磨损掉的，按折旧摊销 2,817 万元扣，现金流就只剩上面那个利润。管理层的 600 万元只是这个数的 21%。
算到主产线的寿命为止，不要永续：成都的微电机产线 2031 年 10 月到寿命，现金流算到那一年的 9 月；最后把存货和应收减应付 4,897 万元收回来，厂房 4,200 万元和土地使用权 950 万元按那时的账面价值算进去（这一步对成都有利）。按 12.0% 折现。

4.85 亿元管理层的现值：含搬来的产线

0.90 亿元示例：按准则只算成都现有的资产

3.10 亿元公允价值减处置费用（示例）

2.22 亿元账面价值

按准则的口径，现值低于账面价值；2026 年不减值，靠的是公允价值减处置费用。

现值 0.90 亿元，比账面价值 2.22 亿元低：成都现有的资产留着用，收不回账面价值。2026 年仍然不减值，靠的是另一个数：评估给的公允价值减处置费用 3.10 亿元，比账面价值高 39.8%。只要它站得住，就“只要有一项超过了资产的账面价值”（减值准则第七条）。这个数在文件里标着示例口径，现在整道测试压在它身上，林舒要看评估报告：用了哪几笔周边工业物业的成交，设备的重置成本和贬值怎么估（第 93 章）。

附注要写可收回金额怎么定的、用了什么折现率（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十八条）；照管理层的现值写，读者会以为成都现有的资产留着用就值 4.85 亿元。林舒在差异本上把那一行补完：底数、范围、维持费用、永续，四处都不对。可收回金额改按公允价值减处置费用定，评估报告要原件。

一份预测，两个用途

回到陈国栋那句话：同一份预测，口径得一样。说得对，只是“口径一样”指的是假设一样，不是范围一样。

问的是：成都将来有没有足够的应纳税所得额，把这几笔亏损用掉。搬来的产线、租来的厂房，都是成都将来赚钱的一部分，可以算进去（《企业会计准则第18号——所得税》第十五条）。

要看的是证据：决议、租约、产线搬没搬（第 93 章）。

问的是：年末账上的这些资产，按现在的样子还值多少。产线和厂房年末不在账上，它们挣的钱不能算。

同一份预测，拿掉搬来的那一块。

问的是：这份股权将来能给清和带回多少。准则那一条是按“资产”写的，用到一笔股权上，搬线这件事是清和自己定的，条文没有展开说怎么算。

林舒要的是管理层的测试和理由。

三处用的售价、销量、开工月份和成本，必须是同一套。产线 2027 年 1 到 4 月装修调试，预测就不能让它 1 月开工；减值测试里成都自己业务的毛利率，也不能比递延所得税那张表里的低一截。假设不同，就说明有一处在挑对自己有利的数。

两处看预测的方式也不同。第 42 章第 5 节例二：2027 年那一年的预测只要少一半，2022 年那笔亏损就有一部分要过期作废，递延所得税资产就少一块。抵亏表看的是每一年够不够，现值看的是一长串现金流折回来的总数。管理层文件里的盈亏平衡降幅，是按多算了产线的现值算的，说明不了成都有多稳；2026 年这道测试靠的是公允价值减处置费用。

例二油泵线，一条只剩三年多的线

油泵线 2020年8月25日投产，按 10 年折旧，还剩 44 个月。它的现值没有永续那一段：现金流从 2027 年算到 2030 年 7 月，每年少 5%，利润率 10.93%；最后一年加回两样：这条线的存货 0.74 亿元，和分进来的那块新厂房到那时的账面价值 0.45 亿元。

后一样是管理层的假设，不是处置时真能收到的钱：产线报废以后，那 10% 厂房接着给别的线用，它值多少，要看别的线用它能挣多少。不算这一块，现值是 2.36 亿元，余量只剩 2.1%。林舒要管理层说明这一笔的依据，这道测试过不过，差不多就看它。

1月28日，董事会决定裁掉这条线上的 53 个人，2月10日宣布。省下的工资，能不能让 12 月 31 日的现值变高？

想好了，看答案

不能。年末那天，清和还没有承诺这次重组：没有决议，也没有宣布。准则说，没有承诺的重组带来的节约，不进现值。管理层的现金流每年都比上一年少同样的 5%，2027 年没有一步跳上去，说明他们也没有算。

承诺了以后就不一样了：“企业已经承诺重组的”，现值要反映重组省下的钱，重组要花的钱按预计负债来估（《企业会计准则第8号——资产减值》第十二条第三款）。2027 年底再测这条线，这次裁员就要算进去了；裁员本身的补偿怎么记，第 41 章讲。

还有一处要留意：二手设备的报价 1.30 亿元，比整组资产的账面价值低，比产线自己的账面价值 1.00 亿元却高。产线单独卖，账面价值收得回来；整组卖不回来，因为组里还有分进来的厂房和存货。这一点下一节会咬人。

难点

还没做成的资产，要算把它做成的钱。“开发过程中的无形资产等的未来现金流量”，要包括为了让它达到预定用途还要花的全部现金（减值准则应用指南(2006)二(一)4）。QH-9 年末测的时候，2027 年还要投进去的开发费用，要从现值里扣掉。这和“改良不算”不矛盾：做成它是这项资产现在的样子本来就包括的。
折现率从哪来。资产自己的市场利率找不到，可以从加权平均资本成本或增量借款利率调出来（减值准则应用指南(2006)三）。调的方向要和现金流配套：现金流已经扣了风险的，折现率就不能再加一遍。
预测准不准，拿过去比。准则要求“分析以前期间现金流量预计数与实际数的差异情况”（减值准则应用指南(2006)二(一)2）。成都 2027 年预测的应纳税所得额 2,000 万元，是 2026 年利润总额的 2.3 倍；多出来的，要靠董事会决议里那条 2027 年才搬来的产线。

为什么这样规定

取两个数里高的那个，是在模仿一个明白的主人：这项资产要么卖掉，要么留着用，他会选更划算的那条路。资产值多少，就看更划算的那条路。

“按现在的样子”这条规矩，防的是把希望记成资产：如果一项资产可以把将来要做的投资、要搞的重组都算进现值，任何一条亏损的线都能靠一份漂亮的计划免于减值。它的代价是，对正在扩张的公司，现值看上去偏保守。准则接受这个代价，因为新的投资真做了，它们的现金流和账面价值会一起进来，下一次测试自然就算上了。

两边怎么看

分录

两份测试都过了，2026 年没有分录。成都的可收回金额改按公允价值减处置费用定，那是底稿和附注的事，不动利润。

税务

现值用税前的现金流、税前的折现率；成都的税另走第 42 章那张抵亏表，那张表可以算搬来的产线。

审计

同一份预测在三处用到，假设逐项对：售价、销量、开工月份、成本；过去的预测和实际差多少。用作现值的底数，还要从应纳税所得额换回税前、不含筹资的经营现金流（第 93 章）。

法律

附注里的可收回金额、关键假设和折现率，是年报的一部分，写错了是信息披露的问题（《证券法》(2019年修订)第七十八条第二款）。

分析师

何嘉朗给清和估值，用的是税后的加权平均资本成本（第 116 章）。减值测试的折现率是税前的，两个数不能直接比。

3 资产组：最小的、能自己挣钱的那一组

林舒的白板

一台油泵线上的设备，单独挣不到钱：它要用厂房、要用电、要有人把泵卖出去。所以减值不是一台一台测的。林舒在白板上把清和的资产按“谁能自己挣到现金”分了一遍：

朱红框是管理层测了的两组。底下两块是总部资产：新厂房能按面积分到每条线，油泵线分到 10%；研发楼和 ERP 服务所有业务，合理分不下去，只能在包含它的更大一组里测。

规则现金流入能不能独立

资产组（cash-generating unit）是“资产组，是指企业可以认定的最小资产组合”，它产生的现金流入要基本上独立于别的资产（《企业会计准则第8号——资产减值》第二条第三款）。怎么认定，准则给的标准是：

《企业会计准则第8号——资产减值》第十八条第二款 “资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。”

应用指南说得更直白：“认定资产组最关键的因素是该资产组能否独立产生现金流入”（减值准则应用指南(2006)四(一)）。一条产线、一个营业网点、一个事业部，能自己卖出东西、收回钱的，一般就是一组。还要看管理层怎么管：按产线考核，就按产线分组。

三条补充，各管一种情况：

产品有活跃市场的，就是一组，哪怕产品全给自己内部用；内部转移价格要换成公平交易的价格估（《企业会计准则第8号——资产减值》第十八条第三款）。示例：假如清和的空心杯电机全部装进自己的关节，而这种电机外面有活跃市场，电机线就自己成一组。
分好了就不能随便改：“资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致”，要改得证明合理、在附注里说清楚（《企业会计准则第8号——资产减值》第十八条第四款）。
账面价值里放什么，看现金流里算了什么：资产组的账面价值“通常不应当包括已确认负债的账面价值”，除非不考虑它就算不出可收回金额（《企业会计准则第8号——资产减值》第十九条）。油泵线的组里放了这条线的存货 0.74 亿元，现金流的最后一年就把它收回来，两头对上了。

总部资产分得下去的，和分不下去的

新厂房、研发楼、ERP 系统，单独都挣不到钱，却又服务好几组。准则叫它们总部资产（corporate assets），特点是“难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入”（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十条）。处理分两种：能按合理、一致的基础分摊的，分进各组的账面价值一起测；分不下去的，先不带它测各组，再找包含它的最小一组资产组组合，带着它测（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十一条）。油泵线分到了新厂房账面价值的 10%，是第一种；研发楼服务所有业务，是第二种。

第二种怎么测，看一个示例。假如研发楼只服务两组：A 组账面价值 3.00 亿元、现值 3.30 亿元；B 组账面价值 2.00 亿元、现值 2.10 亿元。研发楼年末的账面价值 8,338 万元是卡片上的真实数；它自己不产生现金流，建在厂区里也不能单独卖（示例），地板是零。

先不带研发楼，各组自己测。A 组、B 组的现值都高于账面价值，各自都不减值。
再找包含研发楼的最小组合，带着它测。两组加研发楼，账面价值 5.83 亿元；可收回金额只有两组的现值合计 5.40 亿元，研发楼那一块没有现金流来撑。减值 0.43 亿元。
按账面价值的比例分。研发楼 620 万元，A 组 2,231 万元，B 组 1,487 万元；分进组里的，再按组里各项资产的账面价值分下去，地板照旧。

两组单独都过了，减值还是分到了它们头上：组合没过，说的是两组挣的钱，不够把研发楼的成本也收回来。能分摊的总部资产（第一种），常见的分摊基础是各组的账面价值按剩余使用寿命加权；用哪个基础，要合理，年年一致。

为什么是“最小的那一组”

测减值，是要把赚不回成本的资产找出来。组划得太大，盈利的资产会替亏损的资产挡着；划得太小，又算不出现金流。准则取中间：能独立挣到现金的最小那一组。

例假如利润率只有 6%（示例）

现在让油泵线真的过不去。示例：年末就知道，2027 年起整车厂再压一轮价，这条线的现金流利润率从 10.93% 掉到 6%，收入的走势不变。现值变成 1.81 亿元，比账面价值 2.31 亿元少 0.50 亿元。二手设备的报价只是产线的，代表不了整组；可收回金额就是现值，减值 0.50 亿元。

这 0.50 亿元落在组里哪几样东西上？组里有产线 1.00 亿元、分进来的厂房 0.57 亿元、这条线的存货 0.74 亿元。

想好了，看答案

先冲商誉，这一组没有。再按账面价值的比例分给其余各项，但每一项都有一块地板：不能低于它自己的公允价值减处置费用、自己的现值和零，三个里最高的那个。存货是这条线的那一份成品，已经按成本和可变现净值孰低记账（第 30 章），卖得回账面价值，地板就是它自己；产线的地板是二手报价 1.30 亿元，比它的账面价值还高。结果全部落在那块厂房上。

分摊的顺序和地板，准则是这样写的：

《企业会计准则第8号——资产减值》第二十二条第二款 “抵减后的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零。”

先抵商誉，再按比例（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十二条第一款）；撞到地板分不下去的，再按比例分给其余的资产。两种报价，两种结果：

产线能按 1.30 亿元卖掉，比它的账面价值高，一分减值都分不到它身上。厂房那一份没法单独卖，地板是零，0.50 亿元全给它，0.57 亿元减到 0.08 亿元。

地板挡住了产线。

按产线和厂房的账面价值比例分：产线 0.31 亿元，减到 0.68 亿元，仍在 0.60 亿元之上；厂房 0.18 亿元。

地板没碰到，按比例分完。

同样一笔减值，落在哪里，取决于每项资产自己能卖多少。地板的道理是：一项资产自己能卖出账面价值以上的价，就没有理由把它减下去；整组的减值，是组里那些自己卖不出去、只能靠这条线挣钱的资产在亏。下一节的分录和折旧，按右边那张卡片来记。

组怎么划，是一个杠杆

组划得越大，减值越容易藏起来。示例：假如管理层把整个汽车热管理当成一组，水泵线的现金流就会替油泵线把窟窿补上，一分减值都不用记。所以准则拿“现金流入能不能独立”来卡，拿“分好了不许随便改”来防年年挑。应用指南里有个例子：一个车间做的部件没有外部市场、只给另一个车间组装，两个车间才合成一组。
成都整个公司一组，以后还是一组吗？2026 年成都只有一处厂区、一套销售，合成一组说得通。2027 年产线搬进新租的厂房，独立核算、独立卖货的话，就可能该分成两组；一改，要说明理由（减值准则第十八条第四款）。
商誉先扣，而且要还原。组里有商誉的，减值先冲商誉；有少数股东的，还要先把商誉还原成整个公司的口径，第 45 章第 7 节会算一遍。
总部资产按什么分。面积、收入、账面价值都可以，要合理、要一致。按面积分，空着的车间分不到厂房；按收入分，卖得最好的线背得最多。基础一换，哪条线过不去就可能跟着换。

两边怎么看

分录

减值按资产组算，分录却记在每一项资产上：产线和厂房各记一笔固定资产减值准备。

税务

税法不认资产组，也不认减值；每项资产的计税基础还是原来的历史成本减税上的折旧。

审计

先审资产组划得对不对、和去年是否一致；再审总部资产的分摊基础；最后审每项资产的地板用了什么证据（第 93 章）。

法律

资产组怎么划、为什么改，写进年报附注（《企业会计准则第8号——资产减值》第十八条第四款），受信息披露真实、准确、完整的约束（《证券法》(2019年修订)第七十八条第二款）。

分析师

分部是按业务看的，资产组是按现金流看的，一个分部里可以有好几组。何嘉朗在分部附注里看到汽车热管理收入下滑，不等于知道哪条线过不去。

4 减值记下以后：中国准则不回头

先猜一个结局

沿用上一节右边那张卡片的示例：2026 年记减值 0.50 亿元。2027 年整车厂的压价没有发生，油泵的价格回到原来的计划。按中国准则、国际准则和美国准则，2027 年各会怎么处理这笔减值？

想好了，看答案

中国准则：不转回，账面价值留在减值后的水平，只是以后的折旧少了。国际准则：可以转回，但最多转回到“假如从来没减值、照常折旧”应有的账面价值。美国准则：这笔减值 2026 年根本不会记。下面一样一样算。

例一分录，和以后的折旧

可收回金额低于账面价值，就把账面价值减到可收回金额，“减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益”，同时计提减值准备（《企业会计准则第8号——资产减值》第十五条）。示例的分录（单位：万元）：

借：资产减值损失4,963.58

贷：固定资产减值准备——电子油泵产线3,148.72

贷：固定资产减值准备——新厂区厂房（分摊部分）1,814.86

减值以后，折旧要跟着改：“减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整”，把调整后的账面价值减去预计净残值，摊到剩下的年限里（《企业会计准则第8号——资产减值》第十六条）。产线减到 0.68 亿元，残值还是原值的 5%，1,250 万元，剩 44 个月，每月折旧从 197.92 万元降到 126.35 万元。

三套准则，三个结局

“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。”（《企业会计准则第8号——资产减值》第十七条）。2027 年价格回来了，账面价值也不动。利润多出来的，只有以后每年少提的折旧。

2027 年少提的折旧合计约 0.10 亿元。

用来定可收回金额的估计变了，才转回（IAS 36 para. 114）；只是因为离现金流更近、折现少了，不算（IAS 36 para. 116）。转回有上限：不超过假如从没减值、照常折旧应有的账面价值（IAS 36 para. 117）。

2027 年底最多转回 0.40 亿元，进利润；商誉的减值永不转回。

资产组先过一道“可收回性”测试：把将来的现金流不折现加起来，2.49 亿元，比账面价值 2.31 亿元高，就不减值。低于账面价值了，才按公允价值算减值；记了也不转回。

这个示例在美国准则下，2026 年一分不减。

国际准则的上限是：每项资产假如从没减值、照常折旧，2027 年底应有的账面价值，减去它减值以后的账面价值。产线和厂房两块加起来 0.40 亿元，比当初的 0.50 亿元少一点，少掉的正是 2027 年因为账面低而少提的那些折旧。商誉的减值，两套准则下都不许转回（IAS 36 para. 124）。

例二不转回，钱从哪里回来（示例）

不许转回，不等于这笔钱永远回不到利润里。接着上面的示例：假如 2028 年底这条线提前卖给二手设备商，卖了 4,500 万元。

减值以后它每月少提折旧，到 2028 年底账面价值只剩 3,777 万元，卖掉赚 723 万元。要是 2026 年没有减值，账面价值是 5,208 万元，卖掉反而亏 708 万元。

1,717.48 万元2027—2028 年少提的折旧

1,431.24 万元卖掉时多出的收益

3,148.72 万元合计：当初分给产线的减值

不转回的减值，换一条路回到利润里（示例）。

减值记下的钱，一部分靠少提折旧、一部分靠卖掉时多出来的收益，慢慢回到了利润里；卖掉那一笔进的是“资产处置收益”（第 32 章）。

证监会的清单把这一点写得很明白：非流动性资产处置损益，“非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分”，是非经常性损益（解释性公告第1号(2023年修订)三(一)）。卖掉那天回来的钱，何嘉朗会从核心利润里剔出去。

中国准则为什么一刀切

账上的减值，要是今年可以记、明年可以转回，它就成了一个调节利润的阀门：业绩好的年份多记一点，业绩差的年份转回来。长期资产的减值要好几年才见分晓，这个阀门几乎没人能检验。中国准则干脆把它焊死：记了，就不回头。第 30 章讲过，存货的跌价准备可以转回，因为存货一年就周转一遍，估错了很快会被实际售价拆穿，长期资产没有这么快的检验。

焊死的代价有两头。一头是，价格真回来了，账面价值仍然偏低，报表少报了资产。另一头更微妙：既然转不回来，管理层在该记的时候也会犹豫，能拖一年是一年（第 45 章第 7 节会说到，商誉也是这样）。国际准则选了另一头：允许转回，用“估计必须真的变了”和上限来防操纵。

林舒在差异本上补了一行：不许转回，审的就不只是减多少，还有哪一年减。该减的那年不减，那一年的利润多报了；不该减的那年多减，以后每年少提折旧，利润被挪到了后面。油泵线今年的余量这么薄，记不记、记在哪一年，都要有证据撑着。

税，和从外面看

税法不认这笔减值：没经核定的准备金不得扣除（《企业所得税法》第十条第（七）项）。产线的计税基础还是原来的数，账面价值低了，就有一笔可抵扣暂时性差异，按 15% 记递延所得税资产 744.54 万元（第 42 章第 4 节）。等产线报废或者卖掉，损失才在税上扣。

站在外面，何嘉朗看减值有三个习惯：

它不花现金。间接法编现金流量表时要加回去（第 25 章）；算息税折旧摊销前利润时，何嘉朗也把它加回去。
它不在非经常性损益的清单上。证监会列举的项目里，除了不可抗力造成的资产损失，没有长期资产的减值；处置时冲销的那部分才在清单上（上面的例二）。所以一笔大的减值会留在扣非净利润里，除非公司自己说明理由把它剔出去（第 55 章）。
它可能是“洗大澡”。新管理层上任，一次把能减的都减掉，以后的折旧少了、利润好看了。何嘉朗看到一年的大额减值，会去翻下一年的折旧。

附注里写什么

减值一旦重大，附注要把它摊开：

当期确认的各项资产减值损失金额和累计计提的准备，按资产类别列；有分部报告的，再按分部列（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十六条）。
重大的那一笔，要写“导致每项重大资产减值损失的原因”和金额；落在资产组上的，还要写资产组是什么、组里每项资产各减了多少，资产组和上期比变了的，写为什么变（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十七条）。
可收回金额怎么定：按公允价值减处置费用的，写估计的基础；按现值的，写折现率，以及上期用的折现率（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十八条）。

示例那条油泵线要是真减了，附注里就会有这样几行：资产组是电子油泵产线和分摊的新厂房，产线减 3,149 万元，厂房减 1,815 万元，可收回金额按现值定，税前折现率 11.0%。何嘉朗拿到年报，先找的就是这几行。

两边怎么看

分录

借资产减值损失，贷固定资产减值准备，分到每一项资产；以后按新的账面价值重算折旧。

税务

减值不扣，计税基础不变，记递延所得税资产；资产处置时损失才扣。

审计

测试的每个假设、每一项资产的地板，都要有证据；不许转回，所以减值记在哪一年，本身就是一个要查的判断。

法律

附注里写的这些是年报信息披露的一部分，写得含糊、该减不减，就是信息披露的问题（《证券法》(2019年修订)第七十八条第二款）。

分析师

减值让今年利润掉一截、以后的利润抬一点；何嘉朗把它从经营的那一块里拿出来，看它前后几年的折旧怎么变。

5 什么房子算投资

物业费单子上的那一层

马骁在核新厂区的物业费，翻到研发楼那几行。第 10 章那份物业合同的示例里，研发楼有一层空着，物业费照付。他抬头问林舒。

马骁
研发楼那层空着的，要是清和把它和隔壁那层一起租给一家供应商，这两层在账上还是固定资产吗？

林舒
那要看这两层楼是拿来干什么的。自己用，是固定资产；拿去收租，就是另一种资产。

马骁
楼还是那栋楼啊。

林舒
楼是同一栋，赚钱的方式不一样了。我们用它做个示例。

示例的租约是这样的（这份合同在清和的账上并不存在，下面的数都是示例；楼的原值、投用日期和折旧年限是研发楼真实的卡片）：

出租方：清和精密股份有限公司　承租方：一家零部件供应商

租赁物：新厂区研发及办公楼两层，建筑面积占整栋楼的 24%，可单独办理产权

租期：2025年7月1日起三年　月租金：12 万元（不含增值税）

另：保洁、门岗、公共设施维修由清和委托的物业公司提供，费用含在租金里

下面几处房子，哪些算投资性房地产？研发楼租出去的那两层；研发楼空着、正在找租户的那一层；成都租来的厂房，要是转租出去一层；已经持有待售的老厂区。

想好了，看答案

在中国准则下，租出去的那两层算，前提是能单独计量和出售。空着待租的那一层，要看有没有董事会的书面决议：写明它用于经营出租、短期内不改主意的，没签租约也算；没有，就等租期开始。租来又转租的，楼不是清和自己的，不算；老厂区持有待售，归另一条准则（第 49 章）。国际准则会把前三处都算进去，空着那一层也不要决议。

规则为了收租或者增值而持有

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条 “投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”

准则只管三样：已出租的土地使用权、“持有并准备增值后转让的土地使用权”、已出租的建筑物（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条）。自己用的房子（为生产、提供劳务或者经营管理而持有）和作为存货的房子不算（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第四条）。应用指南把几个边界画得更细：

“已出租”指经营租赁出租，而且“用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物”（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)一(一)）。空着、还没租出去的楼，条文和应用指南都没写；考试按财政部讲解的口径答，见下面第二张卡片。讲解是印出来的书，和第 1 节一样，本书不引原话。
“按照国家有关规定认定的闲置土地”，不算持有待增值的土地（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)一(二)）。
一处房子一部分出租、一部分自用，“能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分”才算投资性房地产；分不开的，不算（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)一(三)）。
出租时提供的辅助服务，比如保安、维修，“相关辅助服务在整个协议中不重大的”，仍算投资性房地产；自己经营的旅馆不算，它卖的是服务（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)一(四)）。

拿这把尺子过一遍：

能单独计量、能单独办产权卖掉，保洁门岗只是附带的服务。算。

从租期开始那天起，从固定资产转出来。

中国准则：条文只列了“已出租的建筑物”。按财政部的讲解和考试的口径，还有一种也算：董事会或类似机构作出书面决议，明确这层楼用于经营出租、持有的意图短期内不会变，没签租约也是投资性房地产，从决议那天转。这一层盖好以后从没用过，正是讲解说的那种空置的楼；清和没有这样的决议（示例），它就还在固定资产里，等租期开始。国际准则（IAS 40 Investment Property）：只要是空置、持有以待出租的楼就算（IAS 40 para. 8），不要求决议这道手续。

同一层楼，差的是一纸决议。

中国准则：不算，出租的楼得是自己拥有产权的。国际准则：算，承租人的使用权资产也可以是投资性房地产（IAS 40 para. 5）。

转租怎么记，第 35 章。

母公司自己的报表里：算。合并报表里：不算，从集团看是自己在用（IAS 40 para. 15）。中国准则和应用指南没有写这一句，合并报表把集团当成一家公司，道理一样（第 47 章）。

一栋楼，两本账里两个名字。

土地这一头只有两种算：租出去的土地使用权，和持有并准备增值后转让的。清和新厂区的地是盖自己的厂房用的，自用。老厂区连地带楼，2026年6月30日转为持有待售，2026年9月30日卖掉，从来不是投资性房地产：它一直在自用，然后直接等着卖（第 49 章）。示例：假如清和把新厂区一角暂时用不上的空地租给物流公司停车，那一块能单独计量和出售的话，租出去的土地使用权就算；假如它在苏州另拿一块地，不盖厂房，只等涨价再转让，也算；可这块地要是按国家规定被认定为闲置土地，就不算。

“能单独计量和出售”这一条，在两套准则下也不一样。国际准则说，分不开的房子，只要自用的部分不重大，整栋都算投资性房地产（IAS 40 para. 10）；中国准则分不开就一律不算。示例假定两层楼能单独办产权，就是为了过这一关。

税租出去以后，交的税变了

楼一租出去，有两种税跟着变：

144 万元一年租金（不含增值税）

17.28 万元出租以后：按租金的 12% 交房产税

20.16 万元自用时：按原值减 30% 后的 1.2%

同样两层楼，出租以后房产税改按租金算（示例）。

增值税：出租不动产按 9% 的税率交（《中华人民共和国增值税法》第十条第二项），比卖电机的税率低。每月租金 12 万元，销项税额 1.08 万元。
房产税：自用的房子按余值交，“依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%”；出租的房子改按租金交，“依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”（《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条）。余值是原值一次减除一个比例以后的数，比例由各省定，江苏是 30%（国家税务总局江苏省税务局《“减税费优服务助复产促发展”房产税和城镇土地使用税优惠政策指引》（2020年5月））。这两层楼，一年按余值是 20.16 万元，按租金是 17.28 万元。
企业所得税：租金是收入，折旧照扣；哪种计量模式都不改变税上的算法（下一节）。

为什么单列一类

一栋自己用的研发楼，它的价值藏在清和卖出去的每一台电机里，单独说不清；一栋出租的楼，租金和楼价本身就是它全部的回报，和电机卖得好不好无关。准则把它单列出来，让看报表的人看得出：这块资产挣的是租金，不是主业的钱。“能单独计量和出售”这一条，保证这块资产真能被单独估价。

两边怎么看

分录

租期开始那天，把两层楼从“固定资产”转进“投资性房地产”，原值和累计折旧一起转（第 6 节）。

税务

租金按 9% 交增值税；房产税从按余值改为按租金。

审计

看租约、看能不能单独办产权、看附带服务重不重大；转入的日子对不对得上租期开始日。

法律

租期最长不得超过二十年，超过部分无效（《中华人民共和国民法典》第七百零五条）；示例的三年在这条线以内。

分析师

何嘉朗把租金当成非主业的收入，估值时单独算，不乘电机业务的倍数。楼本身值多少，成本模式的年报里看不到（第 6 节），他得拿租金和周边的成交自己估。

6 两种模式，和换一次模式

两层楼，两个数

示例的两层楼，2025年7月1日转进投资性房地产时，原值 2,400 万元，已经提了 24 个月的折旧 228 万元，账面价值 2,172 万元。到 2025 年底：

2,115 万元成本模式下的账面价值

2,435 万元评估的公允价值（示例）

2025年12月31日，同样两层楼的两个数（示例）。

用哪一个记账，是投资性房地产的计量模式问题。

和固定资产一样：按月提折旧，进“其他业务成本”；有减值迹象，按减值准则测，减了不转回（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第九条）。

账面价值一年比一年低。

不提折旧，也不按减值准则测；每个资产负债表日按公允价值调整，“公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十一条）。

账面价值跟着市场上下走，利润也跟着走。

成本模式是默认的。要用公允价值模式，先要有确凿证据表明公允价值能够持续可靠地取得，再同时满足两个条件，第一个是：

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条 “（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；”

第二个是能从这个市场上取得同类或者类似房地产的价格和其他信息，据此作出合理的估计。“所在地”一般指房子所在的城市，大中城市指所在的城区（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)二(二)1）。一家公司还只能选一种：“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量”（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)二）。

为什么门槛定得这么高

公允价值模式让没有卖出去的升值直接进利润。在交易清淡的城市，一份评估报告就能“造”出一笔利润，所以准则要活跃市场、要确凿证据。代价是，很多楼价早已远高于成本的公司，账上只能按成本记。附注也帮不上多少：中国准则要成本模式的公司写折旧和减值（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十九条），不要求写这些楼现在的公允价值；国际准则要求写（IAS 40 para. 79(e)）。看中国准则年报的人，多半只能自己拿租金和周边的成交去估。

例一成本模式下的一年

先要能确认：“与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业”，成本也能可靠计量（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条）。房子刚进来时按成本计量：买来的，是价款、相关税费和其他直接花费；自己盖的，是盖到能用之前的必要支出（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第七条）。从自用转来的另有一条：成本模式下，按原来的账面价值（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十四条）；转进公允价值模式的，按转换那天的公允价值，第 7 节讲。示例的两层楼这时用的是成本模式，从自用转来。2025年7月1日转入：

借：投资性房地产2,400

贷：固定资产2,400

借：累计折旧228

贷：投资性房地产累计折旧228

此后每个月，三笔（单位：万元，示例）：

借：其他业务成本9.50

贷：投资性房地产累计折旧9.50

借：银行存款13.08

贷：其他业务收入12

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）1.08

借：税金及附加1.44

贷：应交税费——应交房产税1.44

折旧进“其他业务成本”、租金进“其他业务收入”，是会计科目表里的规定：投资性房地产按期计提折旧时“借记“其他业务成本”科目”（《企业会计准则——应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》1521 投资性房地产三(三)）。一年下来，租金 144 万元，折旧 114 万元，房产税 17.28 万元，这两层楼给利润贡献 12.72 万元。

“税金及附加”只放税。电费发票上单列的政府性基金及附加，财政部 2026 年的实施问答说它“不应计入税金及附加”（财政部会计司其他相关实施问答（2026年6月18日）），仍算电费。

以后在楼里花的钱，满足确认条件的进投资性房地产的成本，比如给租户新装的隔断；不满足的当期费用化，比如日常维修（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第八条）。

翻修是这一条里考得最多的。示例：假如两层楼一直按成本模式租着（不走下面例二那条路），三年租约期满，供应商续租，条件是先翻修一遍：2028年7月1日开工，花 60 万元（不考虑增值税），翻修完接着租给它。按财政部的讲解和考试的口径，翻修完还要出租的，翻修期间仍是投资性房地产，不转回固定资产；先转进“投资性房地产——在建”，这段时间不提折旧（单位：万元，示例）：

借：投资性房地产——在建1,830

借：投资性房地产累计折旧570

贷：投资性房地产2,400

借：投资性房地产——在建60

贷：银行存款60

借：投资性房地产1,890

贷：投资性房地产——在建1,890

第一笔把账面价值 1,830 万元整块挪进在建，原值和累计折旧一起清掉；第三笔是完工那天。换下来的旧隔断、旧设施要是还有账面价值，先从在建里扣掉，示例假定没有。完工以后，按新的账面价值在剩下的年限里接着提折旧。公允价值模式下也走“在建”，只是本来就不提折旧，翻修的钱加进去，年底照样按公允价值调。

例二2026 年改用公允价值模式（示例）

许静
这两层要是真租出去，能不能按公允价值记？楼价比账面价值高不少。

林舒
先回答一个问题：清和所在的城区，像研发楼这样的房子，一年成交几笔，租金和售价拿不拿得到？评估师给一个数不难，难的是这个数背后有没有成交。

许静
我让评估师把可比交易列出来。

林舒
列出来再看。没有，就只能按成本。

示例先假定这一关过得去：清和所在城区同类楼的交易够活跃，清和决定从 2026 年起改用公允价值模式。

计量模式一经确定，不能随意改；从成本改成公允价值，准则给了一条路：

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十二条 “成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。”

会计政策变更用追溯调整法：当作这两层楼一开始就用公允价值模式，“将会计政策变更累积影响数调整列报前期最早期初留存收益”（《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》第六条第二款）。算法分四步：

转入那天重来一遍。2025年7月1日，按公允价值模式，两层楼按当天的公允价值 2,412 万元转入，比账面价值高 240 万元，计入所有者权益（第 7 节讲为什么）。其他综合收益 240 万元，它的递延所得税 36 万元也记在其他综合收益里（第 43 章第 4 节）。
2025 年下半年重来一遍。不提折旧，57 万元冲回；公允价值涨到 2,435 万元，多出的 23 万元进利润。2025 年税前利润多 80 万元，递延所得税 12 万元，税后多 68 万元。
税照旧按成本算。税上的折旧照扣，计税基础 2,115 万元；账面价值 2,435 万元，差额乘 15%，递延所得税负债 48 万元。
留存收益分两块。税后多出的 68 万元，按利润的 10% 补提盈余公积 6.80 万元（《中华人民共和国公司法》(2023年修订)第二百一十条第一款），其余 61.20 万元进未分配利润。

账上在 2026年1月1日一次记完（单位：万元，示例）：

借：投资性房地产——成本2,412

借：投资性房地产——公允价值变动23

借：投资性房地产累计折旧285

贷：投资性房地产2,400

贷：递延所得税负债48

贷：其他综合收益204

贷：盈余公积6.80

贷：利润分配——未分配利润61.20

报表上，2025 年那一栏要重述：利润多 68 万元，其他综合收益多 204 万元。因为两层楼 2025 年 7 月才转入，列报的最早期初，也就是 2025 年 1 月 1 日的留存收益，调整数是零；影响全在 2025 年本身。

2026 年按公允价值模式：年底公允价值 2,470 万元，涨 35 万元，进“公允价值变动损益”，不提折旧。和成本模式比，2026 年税前利润多 149 万元（涨的 35 万元加上不提的折旧 114 万元），递延所得税多 22.35 万元，税后多 126.65 万元。

改了公允价值模式，哪一年楼价跌了，能不能改回成本模式？

想好了，看答案

不能。“不得从公允价值模式转为成本模式”（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十二条第二款）。国际准则没有一口说死，只说这样改极不可能让报表更相关（IAS 40 para. 31），实际上也很难改回去。

不许改回去，防的是挑时机：楼价涨的时候用公允价值，跌的时候退回成本。

三处要留神的

中国准则的门槛高。国际准则让企业在两种模式里自由选（IAS 40 para. 30），还推定公允价值能可靠计量，例外才推翻（IAS 40 para. 53）。中国准则正好反过来：默认成本，要用公允价值，得拿出确凿证据。
公允价值的涨跌，是非经常性损益。证监会的清单里有一项专门写着：采用公允价值模式“进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”（解释性公告第1号(2023年修订)三(十七)）。示例那 35 万元，何嘉朗会从扣非利润里剔掉。
美国准则没有这一类。出租的房子和自用的一样按成本计量，没有公允价值模式，附注里也不要求写它的公允价值。

两边怎么看

分录

成本模式像固定资产；公允价值模式不提折旧，年底按公允价值调；改模式走追溯调整，留存收益和盈余公积一起改。

税务

两种模式下，税上的计税基础都按成本减税上的折旧；公允价值模式会生出一笔越滚越大的递延所得税负债。

审计

公允价值模式下，审计师要审评估：用了哪些可比交易、调了哪些差异（第 50 章）。

法律

公允价值模式下，那份评估直接变成年报里的利润，附注写的确定依据（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十九条）要经得起查，写得不实是信息披露的问题（《证券法》(2019年修订)第七十八条第二款）。

分析师

公允价值模式的利润里，有一块是楼价的涨跌；何嘉朗按清单剔掉它，再看租金本身的回报。

7 用途变了，计量跟着变；卖掉的那天

两层楼的一生（示例）

第一个日子是研发楼卡片上的真实日期，其余都是示例。每一次用途变化，都要问一次：账面价值按什么转。

马骁

要是港湾的人真搬进这两层，转回固定资产算哪一天？拿什么证明？

林舒

看用途哪天真的变了。董事会说要收回，只是打算；租约哪天解除，搬家的单子、门禁哪天开通，人哪天坐进去办公，这几样凑在一起，才说得清哪天开始自用。

2027年7月1日，这两层楼收回来给港湾的整合团队用。转回固定资产时，账面价值按什么？成本模式和公允价值模式，答案一样吗？

想好了，看答案

不一样。成本模式下，账面价值原样转回去，原值、累计折旧一起转，利润不动。公允价值模式下，按当天的公允价值转，差额进利润；这个公允价值就成了固定资产的新成本，以后按它提折旧。

规则用途真变了，才转

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十三条 “企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的……”

条件是四种：投资性房地产开始自用；作为存货的房子改为出租；自用的土地使用权停止自用、用于收租或增值；自用的楼停止自用、改为出租。光是管理层改了主意不够，要有用途真的变了的证据。转换日也有规定：开始自用的，是真正开始用于生产经营那一天；改为出租的，“其转换日为租赁期开始日”（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)三(一)）；空置的楼有董事会书面决议的，按讲解和考试的口径，转换日是决议那天（第 5 节）。

转的时候按什么金额，分四种情况：

转换前的账面价值就是转换后的入账价值（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十四条），原值、累计折旧、减值准备原样搬过去。

利润不动。

按转换当天的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额进当期损益（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十五条）。

公允价值成了固定资产的新成本。

按转换当天的公允价值计价：低于账面价值的差额进损益；高于的，计入所有者权益（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十六条）。

跌了进利润，涨了不进：又是谨慎。

卖掉了，或者“永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益”，就终止确认（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十七条）。处置收入扣掉账面价值和相关税费，进当期损益（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十八条）；转换时计入所有者权益的那一块，处置时转进损益（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)三(二)）。

其他综合收益在这里“回到”利润。

例一收回自用

成本模式下（没有改模式的那条路），2027年7月1日两层楼的累计折旧已经是 456 万元，账面价值 1,944 万元，原样转回“固定资产”和“累计折旧”。

公允价值模式下（改了模式的那条路），当天的公允价值 2,480 万元（示例），比上一个年末的 2,470 万元高 10 万元（单位：万元）：

借：固定资产2,480

贷：投资性房地产——成本2,412

贷：投资性房地产——公允价值变动58

贷：公允价值变动损益10

那 240 万元的其他综合收益呢？准则和应用指南只说处置这项投资性房地产时转进损益，没说它变回自用以后怎么办。比较稳妥的读法是：它继续留在其他综合收益里，等这两层楼最终卖掉的那一天。

例二卖掉

换一条路：同一天，清和把两层楼卖给那家供应商，价款 2,500 万元（示例，不含增值税）。在公允价值模式下（单位：万元，不考虑土地增值税和所得税）：

借：银行存款2,725

贷：其他业务收入2,500

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）225

借：其他业务成本2,470

贷：投资性房地产——成本2,412

贷：投资性房地产——公允价值变动58

借：公允价值变动损益58

贷：其他业务成本58

借：其他综合收益240

贷：其他业务成本240

第三笔是在利润表里面挪位置：以前年度记进“公允价值变动损益”的涨价，卖掉时转出来冲减“其他业务成本”，利润总数不变。第四笔，转换时记进其他综合收益的那一块，卖掉时也转出来冲减其他业务成本，这一笔进了利润。这是注会教材和考试的写法，本书没找到财政部现行的原文。2006 年会计科目表写的是另一种：这两块都转进“其他业务收入”，其中“按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额”那一块也一样（《企业会计准则——应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》1521 投资性房地产四(五)）。两种写法利润相同，按科目表的写法，营业收入和营业成本各多出一截。这里只列了税前的数；那 240 万元当初带着的递延所得税 36 万元，同时从其他综合收益转进所得税费用。

2006 年的科目表里，这一块记在“资本公积——其他资本公积”；2014 年修订的列报准则把“根据其他会计准则规定未在当期损益中确认的各项利得和损失”单列为其他综合收益（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第三十三条），这一块就记在那里。

这一天卖楼进利润的，是价款减账面价值的 30 万元，加上转回来的 240 万元，共 270 万元。在国际准则下，转换时的那一块按重估盈余处理，卖掉时可以转进留存收益，“is not made through profit or loss”（IAS 40 para. 62），进利润的只有 30 万元。同一笔卖楼，两套准则下利润差了 240 万元。

税，和法

增值税：卖不动产，一般纳税人按 9% 交（上面那笔销项税额 225 万元）。
土地增值税：卖楼要按增值额交，第 76 章讲；老厂区那一笔第 49 章算。
企业所得税：按税上的计税基础算所得。两层楼的计税基础是原值减去税上提过的折旧 1,944 万元，应税的差额 556 万元（还要扣土地增值税等），比账上的数大，因为账上早就把升值一点一点记过了；那些年记下的递延所得税负债，这一天全部转回。
法律：卖出租着的房子，出租人要在合理期限内通知承租人，“承租人享有以同等条件优先购买的权利”（《民法典》第七百二十六条）；卖给别人的，租约照样有效，“不影响租赁合同的效力”（《民法典》第七百二十五条）。示例里买方正是租户，这一条省了。

为什么这样规定

转换跟着用途走，因为两种用途是两种回报：自用的楼回报藏在主业里，出租的楼回报就是租金和楼价。转换时的那一块升值，中国准则先放进所有者权益，卖掉时才进利润：转换那天楼没有卖，升值还只是估出来的；卖掉那天，钱到手了，利润才算实现。国际准则的想法是，那一块本来就是自用期间的升值，跟自用房子的重估一样，永远不进利润。两种想法各有道理，结果是同一笔交易在两套准则下利润不同，何嘉朗比较 A 股和港股的同行时，要把这一块对齐。

两边怎么看

分录

成本模式下转换不动利润；公允价值模式下，转出按公允价值，差额进损益；转入时的升值进其他综合收益，处置时转出来冲减其他业务成本（考试的写法）。

税务

卖楼交增值税和土地增值税；所得税按计税基础算，账上记过的递延所得税这一天转回。

审计

转换要看用途真的变了的证据（租约、搬迁记录），转换日对不对；处置时的其他综合收益有没有转出来。

法律

出租的房子卖出，承租人有优先购买权（《民法典》第七百二十六条），租约不因买卖失效（《民法典》第七百二十五条）。

分析师

处置收益是非经常性损益（解释性公告第1号(2023年修订)三(一)）；何嘉朗还会注意，中国准则下这笔收益里有一块是以前年度就攒下的升值。

试一试：油泵线还能扛住多少

显示代码

viewof r33 = Inputs.range([0.06, 0.22], {value: pg33.rate, step: 0.001, label: "税前折现率", format: x => (x * 100).toFixed(1) + "%"})
viewof m33 = Inputs.range([0.03, 0.14], {value: pg33.margin, step: 0.0001, label: "现金流利润率", format: x => (x * 100).toFixed(2) + "%"})

显示代码

fmtY = x => (x < 0 ? "−" : "") + (Math.abs(x) / 1e10).toLocaleString("en-US", {minimumFractionDigits: 2, maximumFractionDigits: 2})
pct = x => (x * 100).toFixed(1) + "%"
calc33 = {
  const n = pg33.rev.length;
  const flows = pg33.rev.map((v, i) => v * m33 + (i === n - 1 ? pg33.recov : 0));
  const viu = flows.reduce((s, f, i) => s + f / Math.pow(1 + r33, i + 1), 0);
  const undisc = flows.reduce((s, f) => s + f, 0);
  return {viu, undisc, loss: Math.max(0, pg33.carry - viu), usLoss: undisc < pg33.carry};
}

显示代码

html`<div class="playground-out">
<table><thead><tr><th>项目</th><th>亿元</th></tr></thead><tbody>
<tr><td>账面价值</td><td>${fmtY(pg33.carry)}</td></tr>
<tr><td>现值</td><td>${fmtY(calc33.viu)}</td></tr>
<tr><td>不折现的合计</td><td>${fmtY(calc33.undisc)}</td></tr>
<tr><td>中国、国际准则的减值</td><td>${calc33.loss > 0 ? fmtY(calc33.loss) : "不减值"}</td></tr>
</tbody></table>
<p>折现率 ${pct(r33)}、利润率 ${pct(m33)}：${calc33.loss > 0 ? "现值低于账面价值，要减值。" : "现值高于账面价值，不减值。"}美国准则的第一步${calc33.usLoss ? "也过不去，要按公允价值算减值。" : "能过：不折现的合计高于账面价值，不减值。"}</p>
</div>`

拖一拖两个滑块。利润率往下拖，现值掉得很快：这条线只剩三年多，每一年的现金都很要紧，利润率从 10.93% 掉到 8.90% 就过不去了。折现率往上拖，现值掉得慢得多：期限短，折现率的影响小，要升到 17.0% 余量才归零。还有一段区间，中国准则和国际准则要减值，美国准则的第一步却还能过，那就是第 4 节卡片里说的两套标准之间的缝。

三栏框：研发楼那两层（示例）

示例里的两层楼按成本模式出租一年，利润表上会多出哪几行？

想好了，看答案

“其他业务收入”里的租金，“其他业务成本”里的折旧，“税金及附加”里的房产税。营业收入和营业成本都变大了一点，毛利率要看租金比电机业务赚得多还是少。

分录（万元，示例，每月）：

借：银行存款13.08

贷：其他业务收入12

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）1.08

借：其他业务成本9.50

贷：投资性房地产累计折旧9.50

成本模式；改用公允价值模式后，第二笔没有了，年底换成一笔公允价值变动。

税务：租金按 9% 交增值税，每月 1.08 万元。房产税从按余值（一年 20.16 万元）改为按租金的 12%（一年 17.28 万元）。

企业所得税：租金是收入，折旧照扣；改公允价值模式也一样，账税的差额记递延所得税负债。

分析师：一年 144 万元的租金，是非主业的收入，何嘉朗单独估值，不乘电机业务的倍数。

公允价值模式下，楼价的涨跌落在“公允价值变动损益”里，是非经常性损益，从扣非利润里剔掉（解释性公告第1号(2023年修订)三(十七)）。

三套准则

下表八行里，有两行是中国准则比国际准则少要求了一样东西，是哪两行？

想好了，看答案

“市值低于净资产”和“公允价值要不要披露”两行：中国准则没有把市值列为迹象，成本模式的投资性房地产也不要求在附注里写公允价值。“每年必测的”那一行，条文少一样，实务和考试却和国际准则一样。其余有差别的行，中国准则要么更严（不许转回、公允价值模式门槛高、不能改回成本模式），要么范围窄一点（空置的楼要有决议），要么只是规则不同（转换时的升值，卖掉时进利润）。

	企业会计准则（CAS）	国际财务报告准则（IFRS）	美国公认会计原则（US GAAP）¹
减值能否转回	一律不转回（《企业会计准则第8号——资产减值》第十七条）	估计变了可以转回，以没减值时的账面价值为限（IAS 36 para. 117）；商誉不转回	持有使用的资产不转回
怎么判断要不要减值	可收回金额低于账面价值，一步比	同中国准则	先比不折现的现金流合计，低于账面价值才按公允价值算
每年必测的	条文两样：商誉、使用寿命不确定的无形资产（《企业会计准则第8号——资产减值》第四条第二款）；实务与考试三样，加尚未达到可使用状态的无形资产	三样，与中国准则的实务一致（IAS 36 para. 10）	商誉、使用寿命不确定的无形资产，规则另成体系
市值低于净资产	不在列举的迹象里	列为迹象（IAS 36 para. 12(d)）	不单列
投资性房地产的计量	默认成本；有活跃市场和确凿证据才可用公允价值（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条）	两种模式自由选（IAS 40 para. 30）	没有这一类，按成本
投资性房地产的范围	已出租的、自己有产权的楼；持有待增值的地；空置的楼有董事会书面决议、短期内不改用途的也算（讲解和考试的口径）	空置待租的楼不要决议也算（IAS 40 para. 8）；承租人转租的使用权资产也算（IAS 40 para. 5）	—
公允价值要不要披露	成本模式不要求（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十九条）	成本模式也要披露（IAS 40 para. 79(e)）	不要求
自用转公允价值模式时的升值	计入所有者权益，处置时转进损益（《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南(2006)三(二)）	按重估处理，可转入留存收益，不进损益（IAS 40 para. 62）	—

¹ 美国准则一栏只写结论和方向。FASB 的网站拒绝了本书的访问，原文没能读到，所以不写段落号，条文出处在附录 B 统一列出。

国际准则对资产组、总部资产、分摊顺序和地板的规定，和中国准则基本一致；未来现金流按资产当前状况估计这一条，两边也一样（IAS 36 para. 44）。

真实年报鸣志和 Novanta 的商誉

这一段不是清和，是两家真实的上市公司，第 2 章介绍过它们：鸣志电器按中国准则编年报，Novanta 按美国准则编 10-K，都是截至 2025 年 12 月 31 日的 2025 财年。数字照原样抄，鸣志以元计，Novanta 以千美元计。两家的账上都有以前收购留下的商誉，每年都要测。

鸣志 · 年末商誉：514,967,418.07 元，是原值 547,867,418.07 元减去累计的减值准备 32,900,000.00 元: Novanta · 年末商誉：647,348 千美元
鸣志 · 2025 年的商誉减值：计提 10,570,000.00 元，全部记在“运控电子”这一个资产组上: Novanta · 2025 年的商誉减值：没有。原文是 “The Company did not have any goodwill or indefinite-lived intangible asset impairment charges”
鸣志 · 怎么测：按未来现金流量的现值算可收回金额；减了值的那一组，稳定期的折现率 10.00%，每个资产组的稳定期都写着“收入增长率为0%”: Novanta · 怎么测：2025 年的年度测试做在 “the beginning of the second quarter of 2025”，也就是第二季度初，“using a qualitative assessment”，即定性评估；要算数时按加权平均资本成本折现，永续期用 “expected long-term growth rate for the applicable reporting unit”，没有印出百分比

一家减了值，一家没减。这个差别是中国准则和美国准则不同造成的吗？

想好了，看答案

减不减，不是。两套准则都要求商誉至少每年测一次（《企业会计准则第8号——资产减值》第二十三条），减不减看的是各自那一组业务将来的现金流。准则造成的差别在“怎么测”：美国准则允许先做一步定性的判断，看上去没问题就不用算数，Novanta 2025 年就停在了这一步；中国准则没有单设这样一步（应用指南只说，以前算出来余量很大、之后又没变化的，可以不重算，见第 1 节），鸣志的附注按资产组列出了算法和参数。

还有一处，三套准则说法一样：商誉的减值记了就不转回。鸣志那 10,570,000.00 元，以后那一组业务就算好转，也回不来（《企业会计准则第8号——资产减值》第十七条）；国际准则对商誉同样不许转回（IAS 36 para. 124），美国准则也一样。哪天固定做测试、用不用定性的那一步，是公司自己的选择；为什么不许转回，第 4 节讲过。

原理拆解

1. 可收回金额。\(RA = \max(FVLCD,\ VIU)\)；\(RA < CA\) 时减值 \(CA - RA\)。\(CA\) 是账面价值。

2. 有限寿命的现值。剩余 \(n\) 年，第 \(t\) 年税前现金流 \(CF_t\)，最后一年加处置净额 \(S_n\)，税前折现率 \(r\)：

\[ VIU = \sum_{t=1}^{n}\frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{S_n}{(1+r)^n} \]

成都那种五年预测加永续的，见第 45 章第 7 节的公式。

3. 盈亏平衡。盈亏平衡折现率 \(r^*\) 满足 \(VIU(r^*) = CA\)；盈亏平衡降幅 \(c^*\)（现金流一律打折）满足 \((1-c^*)\,VIU = CA\)，即 \(c^* = 1 - CA/VIU\)。

4. 分摊和地板。资产组的减值 \(L\)，先减商誉 \(G\)；剩下 \(L - G\) 按账面价值 \(CA_i\) 的比例分：\(L_i = (L-G)\,CA_i / \sum_j CA_j\)。若 \(CA_i - L_i < F_i\)（\(F_i\) 是 \(FVLCD_i\)、\(VIU_i\) 和零中最高者），就只分 \(CA_i - F_i\)，差额按比例分给其余资产，直到分完或者各项都到了地板。

5. 国际准则的转回上限。某项资产减值 \(L_i\) 后，剩余月数 \(m\)，残值 \(R\)。\(k\) 个月以后，假如没减值的账面价值减去减值后的账面价值：

\[ \text{上限}_i = L_i - k\left(\frac{CA_i - R}{m} - \frac{CA_i - L_i - R}{m}\right) = L_i\left(1 - \frac{k}{m}\right) \]

6. 追溯调整的累积影响。改用公允价值模式，在最早列报期初之前发生的公允价值变动和冲回的折旧，税后计入期初留存收益；之后的进比较期的利润；转换日的升值进其他综合收益。递延所得税 \(=t\,(FV - \text{计税基础})\)。

本章所有数字都由上面的代码从清和的模拟账套里读出。比如示例里油泵线的现值和不折现的合计：

print(Y(ill_viu, 4), Y(ill_undisc, 4))

1.8128 亿元 2.4868 亿元

考场视角

注会《会计》式的题目给出一项资产或一个资产组的账面价值、预计未来几年的现金流量、折现率和公允价值减去处置费用后的净额，要求算出可收回金额、减值损失，写出分录；有的给出含总部资产或商誉的资产组，要求把减值分到每一项资产上，算出减值以后的折旧。投资性房地产的题目给出取得、出租、转换和处置的日期和金额，要求按成本模式或公允价值模式写出分录，或者按会计政策变更追溯调整，算出留存收益和递延所得税。

注会《税法》式的题目给出出租房产的租金或原值，要求算出房产税、增值税。

CFA 一级是三选一的单项选择题；二级是案例题组，一段材料后面跟几道选择题。

常见误区

“测了没减值，就万事大吉。”测试过了，还要看过得多宽、靠的是什么。成都的现值里算了一条还不在账上的产线；按准则重算，现值已经低于账面价值，结论没变，靠的是另一个数。

“只要有一个数高于账面价值，另一个就不用看。”结论上是这样；可附注要写用了哪一个、怎么定的。用错了口径，附注就会误导人。

“裁员的决定一做，省下的钱就能进现值。”年末还没承诺的重组，省下的钱不能算。

“减值在资产组上算，就记在资产组上。”分录记在每一项资产上，而且每一项都有地板，自己能卖出好价的资产分不到减值。

“公允价值模式可以随时换回来。”中国准则不许从公允价值模式改回成本模式。

“母公司租给子公司的楼，合并报表里也是投资性房地产。”从集团看是自己在用，合并报表里是固定资产。

“转换时计入所有者权益的升值，永远不进利润。”那是国际准则的做法；中国准则在处置时把它转进损益。

利润增幅：清和 2026 年归母净利润按公司账上的数，从 4.20 亿元到 6.09 亿元，增长 45.0%。
已解释：45 个百分点中的 8.0 个：QH-9 资本化的开发支出 +8.0 点（第 31 章）。这一章的两份减值测试都过了，没有拆下新的一块；研发楼出租是示例，不在账上。
林舒这边：成都和油泵线都不减值。成都管理层的现值多算了一条年后才搬来的产线，维持费用只扣了一年的设备，还接了永续；按准则重算，现值低于账面价值，过关靠的是公允价值减处置费用，评估报告要原件。油泵线余量 15.0%，靠的是分进来的厂房按 2030 年的账面价值收回；不这么算，只剩 2.1%。1月28日的裁员没有算进去，算得对。母公司对成都那笔投资和 QH-9 的测试，文件里没有，要补。
何嘉朗这边：2025 年年报的资产减值损失 600 万元，全是存货跌价；三季报里是零。按今天的股价，市值是三季报归母净资产的 3.9 倍，从外面看不出哪条线过不去。
未结问题：第 31 章留下的那一个，还没做成的 QH-9 要不要每年测减值，本章回答了：条文只点了商誉和使用寿命不确定的无形资产，按财政部的讲解和考试的口径，尚未达到可使用状态的无形资产也每年测，和国际准则一样；QH-9 年末的测试管理层还没给，那两条推迟试产的新闻要写进它的假设。成都那份预测的证据够不够，第 93 章会回答；母公司对成都的投资要不要减值、怎么测，也在第 93 章。油泵线年后的裁员，算不算年末就已存在的情况，第 52 章会回答。转债的利息怎么记，第 37 章会回答。其余问题照旧，每个标着回答它的章，见第 23 章的对账板。

练习

练习 1（注会式，第 2 节）。若一家子公司整体为一个资产组，年末账面价值 2.22 亿元，外部评估的公允价值减去处置费用 3.10 亿元。管理层的五年税前现金流（万元）是 4,217、5,717、5,217、5,217、5,217，第五年以后每年增长 2.0%，税前折现率 12.0%。（1）算出未来现金流量的现值。（2）可收回金额是多少？要不要减值？（3）若这份现金流里有一块来自年后才从母公司买进的产线，维持支出也只扣了一年的设备采购。扣掉那条线、按折旧摊销扣维持支出，并且只算到主产线 2031 年 9 月到寿命为止、不要永续，现金流依次是 966、966、966、966、10,772 万元（最后一年含收回的存货、应收减应付和厂房、土地那时的账面价值）。现值是多少？可收回金额按什么定？

参考答案

（1）五年的折现系数依次是 0.8929、0.7972、0.7118、0.6355、0.5674；五年的现值加第五年以后的价值 \(CF_5(1+g)/(r-g)\) 再折回五年，合计 4.85 亿元。

（2）可收回金额取高者，4.85 亿元，高于账面价值，不减值。

（3）0.90 亿元，低于账面价值 2.22 亿元。现值不能算年末还不在账上的产线，维持现状的支出要照实扣，所以要用这个数。可收回金额取高者，按公允价值减去处置费用 3.10 亿元定，仍高于账面价值，不减值；附注里写的定法和余量都要跟着改，这道测试从此压在那份评估上。

练习 2（注会式，第 3 节，示例）。若一个资产组由产线 9,958 万元、分摊来的厂房 5,740 万元和这条线的存货 7,394 万元组成，没有商誉。年末可收回金额 18,128 万元。产线的二手报价减处置费用 7,500 万元，厂房那一份的公允价值无法单独确定，存货按成本与可变现净值孰低计量、可变现净值不低于账面价值。把减值分到各项资产上。

参考答案

减值 23,092 万元 − 18,128 万元 = 4,964 万元。存货的地板就是它自己的账面价值，不分。在产线和厂房之间按账面价值比例分，产线应分 3,149 万元，会减到 6,809 万元，低于它的地板 7,500 万元；所以产线只分到 2,458 万元，减到 7,500 万元为止。剩下的 2,506 万元全分给厂房。借：资产减值损失 4,964 万元；贷：固定资产减值准备——产线 2,458 万元、——厂房 2,506 万元。

练习 3（CFA 式，三选一，第 4 节）。

一家按国际准则编报的公司和一家按美国准则编报的公司，2026 年底对一条持有使用的产线确认了同样金额的减值。2027 年产品价格回升，用来确定可收回金额的估计改善。和按美国准则编报相比，按国际准则编报的 2027 年：

A. 利润更高，资产更高 B. 利润相同，资产更高 C. 利润更高，资产相同

想好了，看答案

A。国际准则下估计改善可以转回减值，转回进利润，资产回升，以假如没减值应有的账面价值为限；美国准则下持有使用的资产不许转回，利润和资产都低一截。2027 年的折旧两边一样，都按减值以后的账面价值提。

练习 4（注会式，第 6 节）。若一家公司 2024 年 1 月 1 日买入一栋楼用于出租，成本 3,000 万元，按 20 年直线法折旧，无残值，采用成本模式；税法折旧与会计一致，所得税税率 25%，按净利润的 10% 提盈余公积。2025 年 1 月 1 日这栋楼的公允价值 3,000 万元，2025 年 12 月 31 日 3,400 万元。2026 年 1 月 1 日改用公允价值模式。（1）2026 年 1 月 1 日的分录。（2）2025 年的比较数据怎么重述？最早列报期初的留存收益调多少？（3）若该公司 2026 年没有改模式，而是 1 月 1 日起翻修这栋楼，花 200 万元（不考虑增值税），6 月 30 日完工，接着出租。写出开工、支付和完工的分录；翻修期间提不提折旧？

参考答案

（1）成本模式下 2025 年底账面价值 2,700 万元，公允价值 3,400 万元，差额 700 万元，递延所得税负债 175 万元，税后 525 万元，其中盈余公积 52.50 万元、未分配利润 472.50 万元。借：投资性房地产——成本 3,000 万元，投资性房地产——公允价值变动 400 万元，投资性房地产累计折旧 300 万元；贷：投资性房地产 3,000 万元，递延所得税负债 175 万元，盈余公积 52.50 万元，利润分配——未分配利润 472.50 万元。

（2）2025 年 1 月 1 日的累积影响：2024 年冲回折旧 150 万元、公允价值与原成本相同，税前 150 万元，税后 112.50 万元，调期初留存收益。2025 年利润重述：冲回折旧 150 万元，加公允价值变动 400 万元，税前多 550 万元。

（3）翻修完还要出租，翻修期间仍是投资性房地产，转入“在建”，不提折旧。开工：借：投资性房地产——在建 2,700 万元，投资性房地产累计折旧 300 万元；贷：投资性房地产 3,000 万元。支付：借：投资性房地产——在建 200 万元；贷：银行存款 200 万元。完工：借：投资性房地产 2,900 万元；贷：投资性房地产——在建 2,900 万元。以后按 2,900 万元在剩下的年限里提折旧。

练习 5（注会式，第 5、7 节）。（1）判断：若一家公司把一栋自有办公楼的一部分出租，出租部分不能单独办理产权；另把租来的仓库转租一半给别人。按中国准则，两者是不是投资性房地产？（2）若该公司另有一栋自用楼，原值 5,000 万元，累计折旧 1,200 万元，某日整栋改为出租并采用公允价值模式，当日公允价值 4,600 万元；当年末公允价值 4,700 万元；次年初以 4,900 万元（不含增值税）卖出。不考虑税费，写出转换、年末和出售的分录，并算出出售当年进利润的金额；按国际准则是多少？

参考答案

（1）都不是。出租部分不能单独计量和出售，不确认为投资性房地产；租来的仓库，出租的建筑物必须是企业拥有产权的。（国际准则下，后者作为使用权资产可以是投资性房地产。）

（2）转换：借：投资性房地产——成本 4,600 万元，累计折旧 1,200 万元；贷：固定资产 5,000 万元，其他综合收益 800 万元。年末：借：投资性房地产——公允价值变动 100 万元；贷：公允价值变动损益 100 万元。出售：借：银行存款 4,900 万元；贷：其他业务收入 4,900 万元。借：其他业务成本 4,700 万元；贷：投资性房地产——成本 4,600 万元、——公允价值变动 100 万元。借：公允价值变动损益 100 万元；贷：其他业务成本 100 万元。借：其他综合收益 800 万元；贷：其他业务成本 800 万元。（2006 年科目表的写法是这两笔都贷记其他业务收入，利润相同。）出售当年进利润 1,000 万元；国际准则下转换时的升值不进利润，是 200 万元。

练习 6（CFA 式，三选一，第 4 节）。

一个资产组的账面价值 800 万元，未来现金流量不折现合计 860 万元，折现后 690 万元，公允价值 700 万元（处置费用不计）。下列说法哪一项正确？

A. 按美国准则不减值；按国际准则减值 100 万元 B. 按美国准则减值 100 万元；按国际准则减值 110 万元 C. 两套准则都减值 100 万元

想好了，看答案

A。美国准则先做可收回性测试，不折现合计高于账面价值，不减值。国际准则的可收回金额是公允价值减处置费用和现值中较高者，700 万元，减值 100 万元。

练习 7（注会式，多步案例，难于一般考题，第 1—4 节）。若一条产线剩余寿命到 2030 年 8 月，年末账面价值 9,958 万元，原值的 5% 即 1,250 万元为残值，剩余 44 个月；分摊到它的厂房 5,740 万元，厂房那一份残值 344 万元，剩余 198 个月；这条线的存货 7,394 万元。产品所在市场持续降价，管理层预计 2027—2030 年这条线的收入依次是 64,296、61,081、58,027、32,157 万元，现金流利润率 6%，最后一年另收回 11,934 万元；税前折现率 11%。产线的二手报价减处置费用 6,000 万元。所得税税率 15%。

（1）这是哪一类减值迹象？（2）算出现值和减值，把减值分到产线和厂房上，写出分录。（3）算出 2027 年产线每月的折旧。（4）2027 年价格回到原计划，按国际准则 2027 年底最多转回多少？按中国准则呢？（5）按美国准则，2026 年要不要减值？（6）这笔减值在税上怎么处理？

参考答案

（1）外部迹象：资产所处的市场发生重大不利变化。

（2）现金流依次 3,857.76、3,664.86、3,481.62、13,863.42 万元，现值 18,127.94 万元；账面价值 23,092 万元，减值 4,964.06 万元。存货不分；产线和厂房按比例：产线 3,148.95 万元（减后 6,809.05 万元，高于地板 6,000 万元），厂房 1,815.12 万元。借：资产减值损失 4,964.06 万元；贷：固定资产减值准备——产线 3,148.95 万元、——厂房 1,815.12 万元。

（3）（6,809.05 万元 − 1,250 万元）÷ 44 = 126.34 万元，原来是 197.91 万元。

（4）国际准则：上限是假如没减值的账面价值减去减值后的账面价值。2027 年少提的折旧，产线 858.80 万元、厂房 110.01 万元，上限 4,964.06 万元 − 两者 = 3,995.25 万元，进利润。中国准则：不转回。

（5）不折现合计 24,867.66 万元，高于账面价值 23,092 万元，不减值。

（6）减值不能税前扣除，计税基础不变；按 15% 确认递延所得税资产 744.61 万元。产线报废或出售时损失才在税上扣。

练习 8（CFA 式，三选一，第 1 节）。

下列哪一项，国际准则明确列为减值迹象，中国准则的资产减值准则没有列出？

A. 资产已经或者将被闲置 B. 主体净资产的账面价值高于其市值 C. 市场利率在当期提高

想好了，看答案

B。A 和 C 两套准则都列了。市值低于净资产是国际准则第 12 段的外部迹象；中国准则只能落在“其他迹象”这一兜底项里去判断。

本章小结

合上这一章之前，回到陈国栋那句话：“两个地方用同一份预测，口径得一样。”林舒同意他吗？

想好了，看答案

同意一半。假设必须一样：售价、销量、开工月份、成本。范围可以不一样：递延所得税资产问成都将来有没有利润，可以算搬来的产线；减值测试问年末账上的资产值多少，不能算。成都两边都过了，可减值测试按准则的口径重算，现值低于账面价值，过关靠的是公允价值减处置费用。

三句话带走：

可收回金额是卖掉能拿的和留着用值的，取高者；只要有一个高于账面价值，就不减值。留着用的那个，只能按资产现在的样子算。

单项资产算不出现金流，就找能自己挣钱的最小一组；减值先冲商誉，再按比例分，每一项都有自己的地板。

投资性房地产默认按成本，条件够了才能用公允价值，用了不能改回；用途变了才转，中国准则在处置时把转换时的升值转进利润。

术语对照

中文	English
资产减值 / 减值迹象	impairment / indication of impairment
可收回金额	recoverable amount
公允价值减去处置费用后的净额	fair value less costs of disposal
处置费用	costs of disposal
预计未来现金流量的现值	value in use
资产组 / 资产组组合	cash-generating unit / group of cash-generating units
总部资产	corporate assets
余量 / 盈亏平衡折现率 / 盈亏平衡降幅	headroom / break-even discount rate / break-even decline
减值损失的转回	reversal of an impairment loss
可收回性测试（美国准则）	recoverability test (US GAAP)
尚未达到可使用状态的无形资产	intangible asset not yet available for use
投资性房地产	investment property
自用房地产	owner-occupied property
成本模式 / 公允价值模式	cost model / fair value model
转换 / 转换日	transfer / date of change in use
追溯调整法 / 累积影响数	retrospective application / cumulative effect
重估盈余	revaluation surplus

大纲对照

注会《会计》七、资产减值：（一）资产减值的基本概念（KJ-07-01，第 1 节）；（二）资产可收回金额的计量（KJ-07-02，第 2 节）；（三）资产减值损失的确认与计量（KJ-07-03，第 4 节）；（四）资产组的认定及减值处理（KJ-07-04，第 3 节）；（五）商誉减值测试与处理（KJ-07-05，第 45 章第 7 节讲，本章第 3 节只说它在分摊顺序里的位置）。
注会《会计》五、投资性房地产：（一）特征与范围（KJ-05-01、KJ-05-02，第 5 节）；（二）确认和初始计量、后续支出（KJ-05-03、KJ-05-04，第 6 节）；（三）成本模式、公允价值模式和模式变更（KJ-05-05、KJ-05-06、KJ-05-07，第 6 节）；（四）转换和处置（KJ-05-08、KJ-05-09，第 7 节）。
本章还用到《税法》的房产税和不动产的增值税（第 76 章、第 64 章展开），以及递延所得税（第 42、43 章）。
CFA：Level I · Financial Statement Analysis。