林舒 · 审计现场
2027年1月22日，苏州。成都子公司的财务把一份合同的扫描件传了过来，附言只有一句：“1月1日起租，开始日的分录已入账。”林舒先翻到签字页，日期是 2026年11月20日。再翻回第一页，她把要紧的几条抄进了底稿：
出租方：成都栎屿产业园运营管理有限公司
承租方：清和精密（成都）有限公司
租赁物：成都龙泉驿标准厂房（8,000平方米）
租赁期：2027年1月1日至 2031年12月31日，共 60 个月；前 3 个月免租
租金：每月 16.00 万元（不含税），每季度第一天预付当季租金，2027年4月1日付第一笔
租金调整：自第二个租赁年度起，每年按上一年度成都市居民消费价格指数涨幅调整租金
续租：期满可续租3年，租金按届时市场价格确定
物业管理费：每月 1.60 万元（不含税），按月支付
期满：承租方负责把厂房恢复到交付时的状态
马骁凑过来看了一眼。
这份租约 2026 年还没开始，我们审的是 2026 年的账，为什么要看它？
三个原因。第一，2026 年的年报要说它。签了字、还没开始的租约，是成都以后躲不开的一笔钱，附注里要写（第 6 节）。
第二，成都那笔递延所得税资产（第 42 章第 5 节），靠的是董事会 12月18日那份决议：2027 年起把微电机产线搬到成都。产线要搬进去的地方，就是这栋厂房。合同还比决议早签了 4 个星期；搬迁是什么时候定下来的，对那笔资产是要紧的证据（第 93 章）。
第三，1月1日那天，它已经上了成都的资产负债表。一季报要用。
林舒又从另一叠复印件里抽出一张发票，放在合同旁边。开票方是澹埠仓储，苏州吴中区临时成品仓库，每月 12.00 万元，从 2026年10月1日租到 2027年3月31日，存放年底备货的成品。
“这一份也是租赁，”她说，“可它不上资产负债表。”
她在差异本上写了一行：
成都厂房：租金合计 912.00 万元，负债只记了 822.60 万元。差的 89.40 万元 是什么？苏州那间仓库，为什么一分都不记？
承租人在一段时间里控制了一项资产的使用，就要把“用它的权利”记成资产，把“为此要付的钱”记成负债；真正难的，是判断哪份合同是租赁、租期有多长。
你签下一份五年的租房合同，头三个月免租，以后每季度预付。从签字那天起，你多了两样东西：五年里住这套房子的权利，和五年里一定要付的房租。前者是你的，后者是你欠的。
同样是付钱住别人的房子，住酒店和租房有什么不同？
酒店前台可以给你换一间房，房间归酒店调度；你买的是“住一晚”的服务。租来的房子，房东不能随时把你换到别的楼里，屋里怎么摆、谁来住，你说了算。会计上，前者是服务，后者是租赁。
记账也是这样分的。下面左边是租房的事，右边是放到成都那栋厂房上要问的问题：
准则是《企业会计准则第21号——租赁》，现行的版本出自财会〔2018〕35号 关于印发(修订)《企业会计准则第21号——租赁》的通知。像清和这样只在境内上市的公司，从 2021年1月1日起执行（财政部《关于修订印发〈企业会计准则第21号——租赁〉的通知》(财会〔2018〕35号)一）；国际准则的对应条文是 IFRS 16，2019年1月1日起施行（IFRS 16 para. C1）。承租人这一边，准则要回答六个问题，每一步下面一行，是放到清和的合同上的样子：
六步里，哪几步要靠判断，两家公司拿着同样的合同可能算出不同的负债？
第一、三、四步最明显。是不是租赁、续租会不会发生、折现率取多少，都是判断。第二步也有：拆的时候，各部分的单独价格常常要估。第五步多半是算术，只有指数变了、租期改了才要重算。
马骁从清和、成都两边的合同台账里，把名字里带“租”“仓”“许可”的合同全挑了出来，一共五份：成都那份厂房租约；苏州那间临时仓库；苏州一家供应链公司的仓储配送合同；港湾传感在香港科学园的办公和研发单位使用许可；港湾租的一批笔记本电脑和打印机。
五份里，哪几份是会计上的租赁？
厂房、苏州仓库、电脑打印机，是租赁；仓储配送合同不是。科学园那份许可要再看一层：许可方能不能随时给港湾换单位。下面一份一份讲。
先看纸。2026 年第四季度，清和每个月收到两家苏州公司的发票，都记在销售费用里：
| 开票日 | 开票方 | 不含税 | 税率 | 税额 |
|---|---|---|---|---|
| 10月1日 | 澹埠仓储 | 12.00 | 9% | 1.08 |
| 10月26日 | 骋朔供应链 | 8.50 | 6% | 0.51 |
| 11月2日 | 澹埠仓储 | 12.00 | 9% | 1.08 |
| 11月25日 | 骋朔供应链 | 8.50 | 6% | 0.51 |
| 12月1日 | 澹埠仓储 | 12.00 | 9% | 1.08 |
| 12月25日 | 骋朔供应链 | 8.50 | 6% | 0.51 |
马骁指着税率那一栏：“税务局已经替我们分好了。一家开的是不动产租赁，9%；一家开的是服务，6%。”
这是一条线索，不是答案。发票的税目是开票方自己选的，而会计要问的是另一件事：清和到底拿到了什么。
《企业会计准则第21号——租赁》第四条 如果合同中一方让渡了在一定期间内“控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价”，则该合同为租赁或者包含租赁。
“控制使用”拆开是三问。准则先要一项已识别资产，再要客户拿得到用它的几乎全部好处，并且能主导怎么用（第五条）。拿成都的厂房一条一条对：
三条都要，缺一条就不是租赁
三条都满足。这份合同从 2027年1月1日起，就是一份租赁。
骋朔供应链那份合同，每月 8.50 万元，2026 年起签了两年。合同里有一句关键的话：对方可以在自己的仓网里随时调配仓位，清和不能指定放在哪一间、哪一排。
这一句让第一问就过不去。准则说，即使合同指定了资产，供应方在整个使用期间拥有“在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权”的，它就不是已识别资产（第六条）。替换权要“实质”，得同时满足两点：供应方真有能力换，而且换了对它有好处。一家有很多仓库的物流公司，把货在仓之间挪来挪去，正是它降低成本的办法。两点都满足：清和买的是“把货存好、送到”的服务，不是哪一间仓库的使用权。
反过来，苏州吴中区临时成品仓库那份写明了是哪一栋、多少平方米，出租方无权把清和挪走。同样是放成品，一份是租赁，一份是服务。
准则还加了一条兜底：客户难以判断供应方的替换权是不是实质性的，就当它不是。举证的担子落在想说“这不是租赁”的那一方身上。
港湾传感在香港科学园的单位，签的是一年一续的使用许可，每年 港币 156 万元。许可方保留了在租期内调整单位的权利。
这份许可要过两关。第一关和仓储合同一样：调整单位的权利是不是实质性的。如果许可方真有空置的单位可换、换了对它有利，港湾就没有一项已识别资产，许可只是一项服务。第二关在第 3 节：就算是租赁，一年一续，租期算多长。港湾按年续、不续也不付罚款，判断为短期租赁（第 6 节）。两关走下来结论一样，都不上表；但理由不同，审计师要看的证据也不同。
还有一种常见的情况：租的是一栋楼的一部分。一整层楼，物理上分得开，是已识别资产；一座仓库里“大约三成的面积”，没有划定是哪一块，就不是，除非这一块实际上就是整座仓库的全部容量（第六条第四款；国际准则举的例子正是一栋楼里的一层，IFRS 16 para. B20）。
旧准则时代，租赁分融资租赁和经营租赁，承租人的经营租赁只在附注里披露未来租金，不上表。于是同样一栋厂房，买下来要记资产和借款，租下来什么都不记；公司只要把合同写成经营租赁，负债就从资产负债表上消失了。新准则把问题换成“谁控制了资产的使用”：控制了，就是你的资产，付款的承诺就是你的负债。它和收入准则用的是同一个“控制”（第 26 章第 2 节），一家公司“卖”出去的东西和另一家公司“租”进来的东西，判断的尺子是同一把。
代价是要判断。替换权实不实质、一层楼分不分得开，答案不在合同的名字里，在条款和事实里。
厂房是租赁，开始日记使用权资产和租赁负债（第 4 节）；仓储配送是服务，按月记销售费用。
增值税按开票的税目走：不动产租赁 9%，仓储这类服务 6%。税目和会计的判断常常一致，但不总是一致，两者各管各的。
租赁最怕的是漏。林舒要从合同台账、付款记录、费用明细三头去找没上表的租赁，看名字带“服务”“许可”“外包”的合同里，有没有藏着一项已识别资产（第 86 章）。
民法典上的租赁合同，看的是双方的约定（第 10 章第 3 节）：租期六个月以上的要写成书面（《中华人民共和国民法典》第七百零七条），房东卖楼不影响租约（《民法典》第七百二十五条）。会计看的是控制，两者的结论多数时候相同。
何嘉朗看不到合同。他看到的是附注里的使用权资产、租赁负债和短期租赁费用，把销售费用、管理费用里的大额“服务费”当成可能藏着租赁的地方。
成都的银行流水上，2027年1月1日就有一笔付给出租方的钱：1.70 万元。可合同上明明写着前 3 个月免租。
免租的 1 月，成都付的这笔钱是什么？它该不该算进租赁负债？
是物业管理费，每月 1.60 万元 加 6% 的增值税。保安、保洁、公共设施维修，是出租方提供的服务，不是厂房的使用权。成都把它单独拆出来，按月记管理费用，不进租赁负债。
一份合同里，常常租赁和服务搅在一起：租厂房带物业管理，租叉车带保养，租服务器带运维。准则要求把它们拆开：
《企业会计准则第21号——租赁》第九条 合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人“应当将租赁和非租赁部分进行分拆”。
拆的时候，承租人按各部分单独价格的相对比例分合同总价（第十一条）。成都这份合同省事：租金和物业费本来就分开标价，成都财务就按合同上的两个价分。这有一个前提：两个价都接近各自的市场价，林舒要核对（见本节的两边怎么看）。要是合同只写了一个“综合月费”，成都就得自己估：同一个园区里光租厂房要多少，光买物业服务要多少，再按比例把综合月费切开。
拆的意义在于：只有租赁那一块，才进租赁负债，才产生使用权资产；服务那一块，用一个月记一个月的费用。
还有一类钱不算任何一块。出租方在总价里收的手续费、行政管理费，本身不给承租人任何商品或服务，不单独成为一个部分，而是并进总价，再分到已经认出来的各部分里去（国际准则写明了这一点，IFRS 16 para. B33；企业会计准则的条文没有这句话，道理相同）。
准则给了承租人一条简便的路：按资产类别选择不拆，把租金和跟它相关的服务费合在一起，统统当租赁处理（第十二条）。
假设成都对厂房这一类选了不拆。每月 1.60 万元 的物业费，60 个月一笔不落，就都成了租赁付款额：
不拆，负债和资产都大了一截，以后的折旧和利息也跟着变大，物业费从管理费用挪进了折旧和财务费用。简便方法省掉的是估价的麻烦，换来的是一张更“重”的资产负债表。所以它更适合服务部分很小、或者很难单独估价的合同；物业费这样明码标价的，拆开更准确，也不费事。
出租人没有这条简便路：出租人永远要拆，按收入准则分交易价格（第十一条；第 35 章）。
假设苏州那份仓库合同还带了两台叉车和它们的保养，合同只写一个综合月费 13.50 万元。清和得自己把它切开：仓库单独租、叉车单独租、保养单独买，各要多少钱？
| 组成部分 | 单独价格 | 分到的月费 |
|---|---|---|
| 仓库 | 12.60 | 12.15 |
| 两台叉车 | 0.90 | 0.87 |
| 叉车保养 | 0.50 | 0.48 |
| 合计 | 14.00 | 13.50 |
三块的单独价格加起来比综合月费贵，打包有折扣，折扣按比例分到每一块上。切开以后，仓库和叉车是两项单独的租赁：叉车离开这间仓库照样能用，仓库没有叉车也照样能租。保养是服务。这份合同只有 6 个月，切不切对资产负债表都没有影响；租期一长，切法就直接决定负债的大小。
假设成都签厂房租约的同一天，还和同一个园区签了一份员工宿舍的租约，宿舍的租金比市价低一半，厂房的租金比市价高出差不多的数。两份合同分开看，各自的价格都不对；合起来看，才说得清成都到底付了多少钱、租了什么。
准则对这种情况要求合并：同一交易方或者它的关联方，“同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立”的合同，只要它们是一揽子交易、一份的价格取决于另一份，或者合起来才构成一项单独租赁，就合成一份合同处理（第十三条）。不合并，公司就能把负债挪到想挪的合同里去：把宿舍签成短期，厂房的租金压低，负债就少了。
租赁负债应该只装“为了使用这项资产”承诺要付的钱。物业费、维修费是按月买的服务，不用就不付（或者至少可以换一家），把它们折现记成负债，会让负债看起来比真实的承诺更重。简便方法存在，是因为很多小合同的服务部分不值得单独估价；准则让企业自己权衡精确和成本，但要按类别一致地选。
物业费每月借记“管理费用”，进项税另记；租金部分进租赁负债。
两块钱开两张发票：租金是不动产租赁，9%；物业管理是服务，6%。企业所得税上两者都是费用，按税法的规矩扣（第 4、5 节）。
林舒要核对两个价是不是接近市场价。租金压低、物业费抬高，负债就少了；这种安排在关联方之间尤其要看（第 53 章）。
物业服务另有它的合同规则（第 10 章第 5 节）；租赁合同和物业服务合同的义务人可以不是同一家，拆开也方便追责。
同行之间比租赁负债，要先问拆没拆：选了不拆的公司，负债和 EBITDA 都会大一点，不是因为租得多。
林舒把合同上的几个日子排在一条线上：
合同可以续租 三年。你先猜：成都的租期该按几年算？要知道什么，才答得了？
答不了“几年”，只答得了“要看什么”：续租的价格有没有优惠，装修值多少、能用多久，搬一次产线要花多少，这处厂房对成都有多要紧，董事会的计划做到哪一年。成都的结论是 5 年，下面看它站不站得住。
签约和起租隔了 42 天，起租和第一笔租金又隔了三个月。会计上，资产和负债在租赁期开始日记：出租方把厂房交给成都、成都可以用的那一天（第十四条）。签约那天什么都不记，付第一笔租金那天也不是起点。
日子定了，接下来是更难的问题：从这一天起，算多少年。
五年到期，还可以续三年。你觉得成都会续吗？
合同写的是续租的租金“按届时市场价格确定”。价格上没有优惠，单看这一条，没有非续不可的理由。成都财务的判断是不能合理确定，租期取 5 年。
价格只是一条。一条产线搬进去，装修、调试花了几个月，五年以后真舍得再搬一次？
所以这条要看证据：装修花了多少，能用多少年，搬一次产线要多少钱，董事会的预测做到哪一年。
《企业会计准则第21号——租赁》第十五条 承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，“租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间”。
租期从不可撤销的期间出发，加上合理确定会续的期间，再加上有权提前退租、但合理确定不会退的期间。“合理确定”在准则正文里没有百分比，也没有列要考虑哪些事实；财政部为新准则另编了应用指南，那是一本出版物，本书没能读到原文。这里借国际准则的列举：要考虑所有让承租人有经济动机去续（或者不去退）的事实，比如续租期的价格和市价的对比、重大的租赁资产改良、退租的成本（包括搬迁的成本），以及这项资产对经营有多要紧（IFRS 16 para. B37）。
成都财务的结论站得住吗？先看它的分量。假设续租的 3 年按现在的租金继续付，每季度 48.00 万元，也按 4.20% 折现：
负债多出一半还多。利润表也跟着变：折旧摊到 8 年，每年少了；负债大了，利息多了。两头一抵，2027 年的费用几乎持平（229.03 万元 对 229.42 万元），从第二年起每年都更高。一个判断，负债多出一半，以后几年的利润也低一截。
林舒的证据有三样。第一，续租价按市价定，没有优惠价把成都“锁”住。第二，董事会批的经营预测只做到 2031 年，正好是租期的最后一年；管理层自己的计划没有超出这 5 年。第三，是装修。如果装修是一笔大钱，能用的年头比租期长得多，五年就搬走等于扔掉一大块，这本身就是续租的动机。成都的装修还在进行，账上还没有装修的钱；这一条要等装修结算、入了账再看。她把它记进了待办。
反过来的选择权也一样要判断。示例：假设合同还给了成都一个权利，第 3 年末可以提前退租，付一个季度的租金作罚款。成都合理确定不会退，租期还是 5 年，负债不变；要是不能合理确定，租期就只到第 3 年末，罚款也成了租赁付款额的一笔（第十八条），负债变成 538.42 万元，比现在少 284.18 万元。终止选择权和续租选择权是同一个问题的两面：都是问承租人最可能用多久。
港湾在科学园那份许可，一年一签，到期双方都可以不续，也没有罚款。这样的合同，租期最多一年：只要双方都有权不经对方同意就退出、代价很小，合同在那之后就不再能强制执行，租期也就到此为止（IFRS 16 para. B34）。
可“代价很小”不只看合同上的罚款。国际财务报告解释委员会的一份议程决定（IFRS 16 para. B34 所附 IFRIC 议程决定（2019年11月））说，要看合同更宽的经济实质，包括扔掉或拆除搬不走的装修的成本；预计在可退租的日子之后还要接着用这些装修的，要考虑合同是否至少在这些装修预期能用的期间里都能强制执行。港湾在科学园的单位要是做过大笔的实验室改造，一年一续的许可，实质上可能远不止一年。企业会计准则的正文只说“不可撤销的期间”，没有写到这一层；按同样的道理去读，也说得通。
租期决定负债有多大，也就决定了一家公司看起来欠了多少钱。只按合同写的期限，公司可以签一堆“一年加若干个续租选择权”的合同，把负债压到最小；按“最可能用多久”，又会把还没发生的承诺记成负债。“合理确定”夹在两者之间：只有经济上几乎非续不可的那几年，才算承诺。它的弱点也明显：没有一个数，靠的是证据和判断，审计师只能看判断有没有依据，替不了管理层下判断。
租期 5 年，使用权资产按 60 个月直线折旧：租期比厂房的寿命短，所有权又不转移，按两者中短的那个摊（第二十一条）。
税法不认“合理确定”，它认合同。租入厂房的改建支出作为长期待摊费用，“按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销”（《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十八条）；成都的装修，税上按合同剩下的期限摊，会计上按装修的寿命和租期中短的那个摊，两边可能不一致（第 42 章）。
租期是管理层的估计。林舒要看判断的依据前后一致：同一份经营预测，既支撑成都的递延所得税资产（第 42 章），也支撑这里的 5 年（第 93 章）。
租期最长二十年（《民法典》第七百零五条）；房屋租期届满，承租人在同等条件下有优先承租的权利（《民法典》第七百三十四条）。优先权不等于续租的选择权，它只保证同等条件下不被别人抢走。
附注里写着续租选择权的，何嘉朗会自己把续租的年份加进去，算一个“最坏情况”的负债。
成都 5 年里要付的租金加起来是 912.00 万元。开始日的租赁负债，会比它大还是小？差的是什么？
小。负债是这些付款按折现率折回到 2027年1月1日的现值，822.60 万元。差的 89.40 万元，是成都在 5 年里要付的利息：租金分期付，等于出租方借了一笔钱给成都，这笔钱的利息藏在租金里。林舒差异本上那一行，答案就是它。
成都财务做的租赁台账，前几个月和最后几个月是这样的：
| 月份 | 付租金 | 利息 | 月末余额 |
|---|---|---|---|
| 2027-01 | — | 2.88 | 825.48 |
| 2027-02 | — | 2.89 | 828.37 |
| 2027-03 | — | 2.90 | 831.27 |
| 2027-04 | 48.00 | 2.74 | 786.01 |
| 2027-05 | — | 2.75 | 788.76 |
| 2027-06 | — | 2.76 | 791.52 |
| 2027-07 | 48.00 | 2.60 | 746.12 |
| ⋯ | |||
| 2031-10 | 48.00 | 0.00 | 0.00 |
| 2031-11 | — | 0.00 | 0.00 |
| 2031-12 | — | 0.00 | 0.00 |
前 3 个月一分钱没付，负债反而在长：每个月的利息加进了余额。4月1日付第一个季度的 48.00 万元，余额一下子降下来。最后一笔付完，余额正好到零。
成都 1月1日记了第一笔，1月5日付中介费时记了第二笔（单位：万元）：
第一笔贷方有两行。租赁负债是欠出租方的租金；预计负债是租期结束时把厂房恢复原状要花的钱。成都财务估计，到 2031年12月31日要花 150 万元；按同样的月利率折回开始日，是 121.63 万元。这笔义务怎么确认、怎么计量，按或有事项准则来（第十六条；第 51 章），折现回去的部分以后每个月慢慢“长”回来，记进财务费用。
第二笔是中介费：成都为了找到这处厂房付给中介的钱。没有这份租约，就不会有这笔钱，它是初始直接费用，加进使用权资产，跟着资产一起折旧。中介费的进项税可以抵扣，不进资产。
增量借款利率，按准则的定义，是承租人在类似经济环境下、为获得价值接近使用权资产的一项资产，“在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率”（第十七条第四款）。四个“类似”，每一个都要估。
成都手上有一个现成的参照：甲银行成都分行那笔一年期流动资金借款，利率 3.30%，由清和提供连带责任保证。清和自己有一笔五年期借款，利率 3.00%。成都选的 4.20% 比银行那笔高 0.90 个百分点，理由写在台账旁边：期限是五年不是一年，没有母公司担保，抵押的只是厂房的使用权。
如果成都直接用那笔银行借款的 3.30%，开始日的负债会变大还是变小？以后几年的利润呢？
负债变大，840.73 万元，多 18.13 万元；使用权资产跟着大，折旧多了。可利率低，利息少得更多：2027 年的费用反而从 229.42 万元 降到 226.65 万元，最后一年从 201.19 万元 升到 204.18 万元。整个租期的总费用不变（都是租金、中介费和复原费用之和），只是分布更平。利率高的那个选择，让资产负债表更“轻”，前几年的利润更低。
利率选高了，负债就小。所以林舒不只看理由，还要看口径：同样期限、同样信用的借款，市面上是什么价；成都这个到 2025 年还连年亏损、2026 年才刚转盈的子公司，没有担保能不能借到这么长的钱。她手边还有一个更近的参照：1月15日，成都把自己的一条产线卖给一家租赁公司，再租回来用，期限三年，利率 5.40%。那份合同算卖还是算借，第 36 章才回答；但它的利率说明，成都自己去找几年期的钱，价格比 4.20% 还高。这是一项会计估计，审计的做法在第 93 章。
成都这份厂房租约，在税上有一件事（第 43 章第 1 节讲初始确认豁免时还会拿它来讲）：租赁开始日，使用权资产和租赁负债一样大，税法却都不认，两边各有一笔一样大的暂时性差异。以前它们落在初始确认豁免里，什么都不记；解释第 16 号以后，两边都要记（《企业会计准则解释第16号》一(一)）。
要注意税率：成都按 25% 交所得税，不是清和的 15%（第 42 章第 5 节）。中介费先放在一边（它在税上怎么扣是另一个问题，本书按随租期摊来处理，练习 5 用到这个假设），开始日使用权资产 944.23 万元，是应纳税暂时性差异；租赁负债和预计负债合计也是 944.23 万元，是可抵扣暂时性差异。按解释第 16 号（单位：万元）：
两边相等，对利润没有影响。这两行不在开始日那张凭证上，成都财务另做了一张同日的凭证，就是上面这张。林舒拿台账对了一遍：可抵扣的一边是租赁负债加预计负债，应纳税的一边是使用权资产减去中介费，各乘 25%，正好相等。递延所得税资产那一边，照样要过“很可能有足够的应纳税所得额”这道坎；可同一份租约的递延所得税负债会在同样的年份里转回，它本身就是一笔将来的应纳税所得，所以开始日这一对，亏损的公司也能记。
以后每个季末，两边要重算，这里有一个容易算错的地方。税上的租金不是付了才扣，而是按租期平均扣（第 5 节），免租的三个月照样扣。所以季末净的可抵扣差异，是累计的会计费用（折旧、利息、折现回转）减去累计按租期平均扣的租金；要是把两边的计税基础都当成零、只按账面余额重算，算出来的就成了会计费用减去已付的租金，免租期里会多记一块递延所得税资产。林舒在差异本上写了一句：“季末重算，对平均扣的租金，不对付出去的租金。”练习 5 按前一种算法走了一整年。要看经营预测的，是以后两边错开、净额变成资产的那一部分（第 42 章第 5 节）。
负债记现值，是因为一笔几年后才付的钱，今天欠的没有那么多：租金里本来就含着利息。资产在负债上加中介费和复原成本，是因为它们都是“为了拿到这几年的使用权”付出的代价，和买一台设备时把运费、安装费算进成本是一个道理（第 32 章）。
这套算法的软肋在折现率：它是承租人自己估的，又直接决定负债的大小。准则先要内含利率，因为那是出租方定价时真正用的；可承租人几乎从来算不出它（第十七条第三款），最后落到增量借款利率，判断的空间就留下了。
借记使用权资产，贷记租赁负债和预计负债；中介费另记进使用权资产。清和的账套把租赁负债记成一个净额；另一种常见的记法，是把付款总额记在一个明细里，未来的利息挂在“未确认融资费用”里作减项，两种记法的净额一样。
开始日不产生任何纳税调整，只有印花税。以后每年，税法按租期均匀扣租金（第 5 节），会计记折旧和利息，差异由递延所得税去接。
要核对付款列得全不全、折现率有没有依据、复原费用估得是否合理；台账的算术要重算一遍，和合同、银行流水对上。
中介费是中介合同的报酬（第 10 章第 5 节）；复原的义务来自租赁合同本身，到期不履行，出租方可以要求赔偿。
何嘉朗会把租赁负债算进有息负债。他也知道，负债的大小一半取决于折现率：两家公司租同样的厂房，负债可以差出一截。
把成都这份租约每年记的费用画出来，再画一条线：同样的总成本，平均摊到 5 年是多少。
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ax.set_title("同样的总成本，前两年记得多，后两年记得少")
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五根柱子为什么一年比一年矮？哪一部分在变？
折旧每年一样，192.05 万元 上下；变的是利息。负债每付一次租金就少一截，利息按余额算，所以越往后越少。旧的经营租赁做法是每年记一样多的租金费用；新准则把同样的总成本，往前挪了一点。
开始日以后，两边分头走。使用权资产参照固定资产准则折旧（第二十一条），按成本模式计量，有减值迹象就按资产减值准则测试（第二十二条）。租赁负债按开始日的折现率，一个月一个月计利息，付了租金就冲减（第二十三条）。
台账的第一行，到 1 月底就是下面两笔分录（成都 2月4日入账，单位：元）：
折旧记进管理费用，因为 1 至 4 月厂房在装修、产线还没开工；投产以后，折旧要进制造费用、跟着产品走（第 29 章第 2 节）。第二笔里的财务费用有两块：租赁负债的利息 2.88 万元，和复原义务的折现回转 0.43 万元。按台账，一季度下来折旧 48.01 万元，利息 8.67 万元，折现回转 1.28 万元，一分租金都不付。4月1日付租金时，借记租赁负债 48.00 万元，进项税 4.32 万元 另记。
按台账，3 月末的租赁负债是 831.27 万元。此后一年要付四个季度的租金，共 192.00 万元，其中还本金的部分是 161.52 万元，其余是这一年的利息。准则要求“租赁负债通常分别非流动负债和一年内到期的非流动负债列示”（第五十三条第一款），一年内要还的那 161.52 万元 本金，挪到“一年内到期的非流动负债”。成都的报表从 1 月起就这样列：1 月末一年内到期的部分是 160.39 万元，3 月末是 161.52 万元，“租赁负债”一栏只剩非流动的 669.75 万元。林舒核对的是口径：挪出去的该是一年内要还的本金，不是一年要付的租金 192.00 万元，两者差的是这一年的利息。
利润表上，利息和折旧分开列，利息在财务费用里。现金流量表上，偿还租赁负债的本金和利息都进筹资活动；只有简化处理的短期、低价值租赁和没进负债的可变租金，进经营活动（第五十三条）。所以 4月1日那笔租金，在成都的现金流量表上是筹资活动的流出；同一天付的物业费，是经营活动的流出。
2028 年是第二个租赁年度，租金要按 2027 年成都的物价涨幅调。假设涨了 2%，从 2028年1月1日那笔起，每季度租金变成 48.96 万元：
指数变动只改付款，不改折现率，因为借款的条件没有变，变的只是物价。担保余值下预计要付的金额变了，也是这样重算（第 4 节）。只有付款的变动来自浮动利率，才换折现率（第二十六条、第二十七条）。如果资产已经减到零、负债还要往下调，剩下的部分直接进损益。
把租赁拆成“资产 + 借款”，费用的形状也就成了“直线折旧 + 递减的利息”：一笔分期还款的真实借款，本来就是前几年利息多。这让租来的厂房和贷款买来的厂房在报表上看起来差不多，可比性好了。批评者说，承租人每期付的租金是一样的，把它做成前高后低，反而不像真实的经济负担。美国准则保留了经营租赁这一类，费用每年一条直线（三套准则表）。
每月借记管理费用（投产后是制造费用）、贷记使用权资产累计折旧；借记财务费用、贷记租赁负债和预计负债；付租金时借记租赁负债。
经营租赁方式租入的固定资产，税法上“按照租赁期限均匀扣除”（《企业所得税法实施条例》第四十七条第(一)项）：912.00 万元 平均到 5 年，每年扣 182.40 万元，免租的月份照样扣。使用权资产的折旧和租赁利息都不扣；复原费用要等真花出去才谈得上扣。2027 年，会计记的费用 229.42 万元，比税上扣的多，可抵扣的差异在积累，递延所得税资产跟着长（第 42 章）。
每个月的折旧和利息可以从台账直接重算；季末要按平均扣的租金重算递延所得税，再核对一年内到期的那一块是本金、不是租金。
CPI 调价是合同的约定，调多少要有出租方的书面通知和公开的指数做依据。
同样一份租约，按新准则记，比旧准则下按月记租金费用，EBITDA 更高（折旧和利息都在 EBITDA 下面），经营现金流更好（租金进了筹资活动），负债更重。和贷款买一栋同样的厂房比，这三样倒差不多：买来的厂房也是折旧和利息，买价进投资活动，借款进负债。何嘉朗比较两家公司时，先问它们是怎么记的，再把三样放在一起看。
马骁把苏州仓库的合同和成都的合同摆在一起，算了一笔账。
苏州那间 3,000 平方米，一个月 12.00 万元；成都 8,000 平方米，一个月才 16.00 万元。论面积算，苏州贵多了，怎么反倒不上表？
不看贵不贵，看租多久。苏州那间只租 6 个月，没有续租、没有购买选择权。
那港湾那批电脑呢？租了三年。
那是另一条：东西本身不值钱。
《企业会计准则第21号——租赁》第三十条 短期租赁，是指在租赁期开始日，“租赁期不超过12个月的租赁”。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。
短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债，把租金在租期里按直线法记进成本或费用（第三十二条）。两条豁免的选法不同：短期租赁按资产类别选，选了“仓库不上表”，所有短期的仓库租赁都这样处理；低价值的，一项一项选（第三十三条）。
低价值看的是全新时的价值，和这项租赁对公司重不重要无关（第三十一条；国际准则同样按绝对价值判断，IFRS 16 para. B4）。准则的条文没有写金额。国际准则举的例子是平板电脑和个人电脑、小件办公家具、电话（IFRS 16 para. B8）；一辆新车就不算。
台账里那几份合同，哪几份 2026 年末要上表？
一份都不上。苏州仓库和港湾的科学园单位是短期租赁，港湾的电脑打印机是低价值资产租赁，都选了简化处理；仓储配送合同根本不是租赁；成都厂房的租期 2027 年才开始。
放到清和集团的几份合同上：
苏州临时仓库：2026年10月1日至 2027年3月31日，6 个月，每月 12.00 万元。按月记销售费用。
2026 年记了 36.00 万元
港湾的科学园单位：一年一续，每年 港币 156 万元，含在港湾的管理费用里。
判断为短期：按年续约，没有罚款
港湾的电脑和打印机：三年，每月 港币 1 万元。单台全新的价值低，一项一项选了豁免。
租期长，照样可以不上表
仓储配送合同：每月 8.50 万元。服务，不是租赁，豁免都用不上。
2026 年记了 102.00 万元
这就是 2026 年末清和合并资产负债表上，使用权资产和租赁负债都是零的原因：集团里正在跑的租赁，要么短期，要么低价值；成都那份厂房租约 2027 年才开始。
豁免省掉的是多少？假设清和不用豁免，按自己那笔五年期借款的 3.00% 折现。租金每月初付，10月1日那一笔当天就付了，不进负债，直接进使用权资产；负债是后面五笔的现值：
不上表，资产负债表上少了一小笔负债，利润几乎不受影响。这就是豁免的道理：在影响很小的地方，用一点精确换掉大量的工作。可豁免也有边界：短期的判断看的是租期（第 3 节的口径），不是合同写的期限；包含购买选择权的，哪怕只租几个月，也不能用。
把每一台电脑、每一次几个月的仓储都折现上表，成本很高，换来的信息几乎没有：负债很小，而且很快就付完了。准则给豁免，是承认会计信息也有成本。但豁免一旦太宽，就会变回老问题：公司把长约拆成一串“一年加续租”，或者把大设备拆成一件件“低价值”的零件。所以准则在两头都设了门槛：短期按租期算、带购买选择权的不行；低价值按单项、按全新价值算，和公司大小无关，也不能转租。
苏州仓库每月借记销售费用 12.00 万元、进项税 1.08 万元，贷记银行存款；不记资产和负债。
短期租金按租期均匀扣（《企业所得税法实施条例》第四十七条第(一)项），和会计一致，不产生暂时性差异。
林舒要核对短期的判断：有没有续租的选择权、有没有已经谈好的续约、带不带购买选择权；还要看豁免是不是按类别一致地用了。
租期六个月以上的要书面（《民法典》第七百零七条）；苏州那间正好六个月，签了书面合同，租期才是确定的。
短期和低价值的租赁不在负债里。何嘉朗会在附注里找它们的费用，再看附注里那份已承诺、未开始的租约，估一估明年的负债会多出多少。
同一份租约，成都的资产负债率、EBITDA、经营活动现金流，各往哪边动？
资产负债率上升：资产和负债同时多了一块，负债在分子里。EBITDA 上升：原本该是租金费用的那部分，变成了折旧和利息，都在 EBITDA 下面。经营活动现金流变好：租金的本金和利息都进了筹资活动。三个指标里只有资产负债率变差，这正是分析师要把三样放在一起看的原因。
开始日：借记使用权资产 944.23 万元；贷记租赁负债 822.60 万元、预计负债 121.63 万元。中介费 16.00 万元 再记进使用权资产，合计 960.23 万元。
按解释第 16 号：递延所得税资产和负债各 236.06 万元，同日另做一张凭证；以后季末重算，税上的租金按租期平均扣。
以后每月：折旧 16.00 万元；利息按月利率 0.35% 计。
企业所得税：租金按租期均匀扣，每年 182.40 万元；折旧和利息不扣（《企业所得税法实施条例》第四十七条第(一)项）。
增值税：租金进项 9%，物业费和中介费进项 6%，都可以抵扣。租进来的厂房不归 2026 年起的长期资产进项税那套办法管：“不包括租入的长期资产”（《长期资产进项税额抵扣暂行办法》第二条）。
印花税：签约那天产生，当天入账，9,120 元（《印花税法》所附《印花税税目税率表》）。
负债：成都 2026 年末的负债合计 0.80 亿元，短期借款 0.57 亿元；这份租约一来，就加了 822.60 万元。放到集团里，只占年末负债的 0.26%。
利润的形状：一季度记了折旧、利息和折现回转共 57.96 万元；同样的总成本平均到每个季度是 53.90 万元。
美国准则下：多半是一笔经营租赁，每年一条直线的租赁成本，全部记在经营费用里，现金流也在经营活动。
下表四行，哪一行让一家用美国准则的公司和清和比 EBITDA 时，差得最多？
承租人的模型那一行。美国准则的经营租赁每年记一笔直线的租赁成本，在经营费用里，EBITDA 里扣掉了；企业会计准则和国际准则把它拆成折旧和利息，都在 EBITDA 下面。同样的厂房，清和的 EBITDA 会高一截。
| 企业会计准则（CAS） | 国际财务报告准则（IFRS） | 美国公认会计原则（US GAAP）¹ | |
|---|---|---|---|
| 承租人的模型 | 单一模型：除豁免外都记使用权资产和租赁负债，费用 = 折旧 + 利息（第十四条） | 相同 | 双重模型：都上表，但分融资租赁（折旧 + 利息）和经营租赁（每年一条直线的租赁成本） |
| 低价值豁免 | 有，一项一项选（第三十一条） | 有，按绝对价值（IFRS 16 para. B4） | 没有，只有短期豁免 |
| 租赁付款在现金流量表 | 本金和利息都进筹资活动（第五十三条） | 本金进筹资；利息按 IAS 7 的规定（IFRS 16 para. 50），IFRS 18 生效后，非金融企业的已付利息进筹资（IAS 7 para. 34A (as amended by IFRS 18)，2027年1月1日起） | 经营租赁的付款全部进经营活动；融资租赁的本金进筹资、利息进经营 |
| 承租人披露加权平均折现率和剩余租期 | 不要求：披露清单里没有这两项（第五十四条） | 不要求单列 | 要求，经营租赁和融资租赁分开披露 |
¹ 美国准则一栏只写结论和方向。FASB 的网站拒绝了本书的访问，原文没能读到，所以不写段落号，条文出处在附录 B 统一列出。
租赁的识别、分拆的简便方法、折现率的顺序（先内含利率，再增量借款利率）、复原成本进资产，三套准则基本一致。出租人一边的差别在第 35 章，售后租回在第 36 章。
这一段不是清和，是第 2 章介绍过的两家真实上市公司：鸣志电器按中国准则编年报，Novanta 按美国准则编 10-K。两份都是 2025 财年的年报，截至 2025 年 12 月 31 日。数字照原样抄：鸣志以元计，Novanta 以千美元计。两家都租了厂房和办公室，先看它们的租赁附注。
四行里，哪一行的不同是准则造成的？
第三行和第四行。前两行两家一样：租来的东西都上了资产负债表，负债都分成一年内要还的和以后的。Novanta 那一行叫“经营租赁”，是因为美国准则还把承租人的租赁分成经营和融资两类，它的融资租赁另列。第三行是准则的差别：中国准则把费用拆成使用权资产的折旧和租赁负债的利息，利息进财务费用；美国准则的经营租赁只记一笔直线的租赁成本，在经营费用里。第四行也是规则的不同：美国准则要求承租人披露加权平均折现率和加权平均剩余租期；中国准则的披露清单里没有这两项（第五十四条），鸣志不列，是准则没有要求。
两家都把租赁放上了资产负债表，这是两套准则的共同点。差别在利润表和附注：同样一笔租约，鸣志的 EBITDA 里不扣折旧和利息，Novanta 的经营租赁成本却扣在里面，拿两家的 EBITDA 比之前，要先把这一笔调成同一个口径（第 29 章那张表的第三行列的就是这两个数）；附注里的折现率和剩余租期，是美国准则要 Novanta 列的。
1. 租赁负债。第 \(t\) 个月月初的付款 \(C_t\)（免租的月份 \(C_t = 0\)），月利率 \(i = r/12\)：
\[ L_0 = \sum_{t=0}^{T-1} \frac{C_t}{(1+i)^t} \]
成都：\(r = 0\.0420\)，\(T = 60\)，\(C_t\) 在第 3、6、…、57 个月各为 48.00 万元，\(L_0 = 822\.60\) 万元。
2. 以后每月。付款在月初：\(L_{t+1} = (L_t - C_t)(1+i)\)，利息 \(= (L_t - C_t)\, i\)。
3. 使用权资产。\(\text{ROU}_0 = L_0 + \text{开始日前付款} - \text{激励} + \text{初始直接费用} + \text{复原成本现值}\)，复原成本现值 \(= F/(1+i)^T\)；成都 \(F = 150\) 万元。每月折旧 \(= \text{ROU}_0 / T\)。
4. 整个租期的总费用不变。\(\sum(\text{折旧} + \text{利息} + \text{折现回转}) = \sum C_t + \text{初始直接费用} + F\)，成都 1,078.00 万元；只是利息前多后少。
5. 指数调整。每期付款增加 \(\Delta C\)，剩余 \(n\) 笔，负债增加 \(\Delta C \sum_{k} (1+i)^{-t_k}\)，折现率不变；使用权资产同额调整，按剩余期限重新折旧。
6. 解释第 16 号。开始日 \(\text{DTA} = \text{DTL} = t \times \text{ROU}_0^{\text{(不含中介费)}}\)；以后每年净差异 \(=\) 累计会计费用 \(-\) 累计税前扣除（假设中介费税上也按租期摊）。
本章所有数字都由上面的代码从清和的模拟账套里读出。比如成都租赁负债的现值，用台账上的付款重算：
print(W2(int(pv_of(L1_PAYS, r_ann).to_integral_value(ROUND_HALF_UP))), W2(liab0))822.60 万元 822.60 万元注会《会计》式的计算分析题给出一份租赁合同的条款（租金、免租期、付款时间、续租或购买选择权、折现率、初始直接费用、复原费用），要求判断租赁期，算出租赁负债和使用权资产的初始金额，写出租赁期开始日和第一年的分录，有的还接着给出指数变动或租期重估，要求重新计量。单项或多项选择题给出几份合同的描述，要求判断哪些是租赁、哪些能用短期或低价值的简化处理。
CFA 一级是三选一的单项选择题；二级是案例题组，一段材料后面跟几道选择题。
“租来的东西不是资产。”会计上的资产是你控制的、能带来好处的资源。租来的厂房，租期里的使用权在你手里，它就是一项资产。
“免租期就不用记负债。”免租只是前几个月不付钱；后面的租金照样折现进负债，折旧也从第一个月开始。
“一年一签的都是短期租赁。”租期看的是合理确定会用多久，还要看续约时扔掉装修、搬家的代价；一年一签、年年都续、装修又贵的，可能远不止一年。
“合同叫服务协议，就不是租赁。”名字不算数。供应方不能换掉那项资产、客户决定怎么用，就是租赁。
“折现率越高越稳健。”折现率高，负债小，资产也小：报表反而显得更轻。稳健不在于选高还是选低，在于选得有依据。
“租赁让利润变少了。”整个租期的总费用和旧做法一样多，只是前几年多、后几年少。
练习 1（注会式，第 1 节）。下面五份合同，各是不是租赁、或者包含租赁？说明理由。（1）一家公司租下园区里指定的一栋厂房，五年，出租方不能更换；（2）一家物流公司为客户存放成品，可以在自己的十几个仓库之间随时调配，客户不指定仓位；（3）一家供应商为客户开了一套专用模具，只生产该客户的零件，开机时间和产量由客户决定，合同只写零件单价；（4）一座仓库里“约三成面积”给客户用，没有划定具体区域，仓库的其余部分由出租方同时租给别人；（5）写字楼里指定的一整层，十年。
（1）是：已识别资产，客户获得几乎全部好处、主导使用。（2）不是：供应方有能力换、换了对它有利，替换权是实质性的，没有已识别资产，这是服务。（3）包含租赁：模具是已识别资产（专用、不能换），客户主导它的使用、拿走全部产出；要从单价里拆出模具的部分。（4）不是：一部分产能在物理上不可区分，又不是仓库的几乎全部容量，不是已识别资产。（5）是：一整层物理上可区分，是已识别资产（第六条第四款）。
练习 2（注会式，第 4 节）。清和成都 2027年1月1日租入一栋厂房，60 个月，前 3 个月免租，以后每季度初预付 48.00 万元，不能合理确定续租。增量借款利率年 4.20%，按月 0.35% 计。租赁付款额按此折现，现值为 822.60 万元。租约要求期满复原，估计 2031年12月31日需要 150 万元，\((1+0\.0035)^{60} = 1\.2332\)。1月5日支付中介费 16.00 万元。（1）复原义务的初始金额是多少？（2）使用权资产的初始成本是多少？写出开始日和支付中介费的分录（不考虑增值税）。（3）1 月末的折旧、租赁负债利息和复原义务的折现回转各是多少？（4）按 25% 的税率和解释第 16 号，开始日要记哪两笔递延所得税（不考虑中介费）？（单位：万元，保留两位小数。）
（1）150 万元 ÷ 1.2332 = 121.63 万元。
（2）822.60 万元 + 121.63 万元 + 16.00 万元 = 960.23 万元。开始日：借：使用权资产 944.23 万元；贷：租赁负债 822.60 万元，预计负债 121.63 万元。付中介费：借：使用权资产 16.00 万元；贷：银行存款 16.00 万元。
（3）折旧 960.23 万元 ÷ 60 ≈ 16.00 万元；利息 822.60 万元 × 0.35% ≈ 2.88 万元（1 月不付租金，利息加进负债）；折现回转 121.63 万元 × 0.35% ≈ 0.43 万元。
（4）使用权资产（不含中介费）944.23 万元 是应纳税暂时性差异，租赁负债加预计负债 944.23 万元 是可抵扣暂时性差异：借：递延所得税资产 236.06 万元；贷：递延所得税负债 236.06 万元。对利润没有影响。
练习 3（注会式，第 2、6 节，示例）。若一家公司 2026 年 9 月 1 日租入一间仓库，合同约定每月租金 20 万元、仓储管理服务费 4 万元，月初支付，租期 8 个月，没有续租和购买选择权。同类仓库单独出租的市价每月 21 万元，同类管理服务单独购买每月 3 万元。公司对仓库类租赁选择短期租赁的简化处理。（1）每月的合同对价怎么在租赁和非租赁部分之间分？（2）2026 年记多少费用，记在哪里？（3）若 2027 年 3 月双方签补充协议，续租一年，应怎样处理？
（1）按单独价格的相对比例：租赁部分 24 万元 × 21 万元 ÷ 24 万元 = 21.00 万元，服务部分 3.00 万元（第十一条）。
（2）租期 8 个月，不超过12 个月，可以不确认使用权资产和租赁负债；9 至 12 月共 96 万元，按用途记入销售费用或管理费用（租赁和服务两部分都是当期费用）。
（3）短期租赁的租期变了，视为一项新租赁（第三十四条）：按补充协议生效日的剩余租期重新判断。剩余租期超过12 个月的，要确认使用权资产和租赁负债。
练习 4（CFA 式，三选一）。
一家按美国准则把一项租赁列为经营租赁的公司，每年支付租金 240 万元。分析师把它按国际准则的口径改成“折旧 + 利息”：租期 5 年、每年末付租金，折现率 5%，开始日负债 1,039.07 万元，第一年折旧 207.81 万元、利息 51.95 万元。改完以后，第一年：
A. EBITDA 增加 240 万元，总费用增加 19.76 万元，经营活动现金流增加 B. EBITDA 不变，总费用不变，经营活动现金流不变 C. EBITDA 增加 259.76 万元，总费用减少 19.76 万元，筹资活动现金流增加
A。租金费用 240 万元 从经营费用里拿掉，换成折旧和利息，两者都在 EBITDA 下面，EBITDA 多出整整 240 万元；第一年折旧加利息 259.76 万元 比租金多 19.76 万元，总费用前高；付的租金挪到筹资活动（国际准则下利息的归类另看），经营活动现金流变好、筹资活动现金流变差。
练习 5（注会式，多步案例，难于一般考题）。承练习 2 的厂房租约，按实际的台账：2027 年租赁负债的利息 32.17 万元，复原义务的折现回转 5.21 万元，年末租赁负债 710.77 万元。税法按租期均匀扣租金，五年租金合计 912.00 万元；复原费用实际发生时才扣；假设中介费税上也按租期均匀摊。所得税税率 25%。（1）开始日按解释第 16 号确认的递延所得税（不含中介费）是多少？（2）2027 年会计上计入损益的折旧、利息和折现回转合计是多少？税前能扣多少？由此 2027 年末净的可抵扣暂时性差异是多少，递延所得税资产（净额）增加多少？（3）示例：2028 年 1 月 1 日起，租金按物价指数上调 2%，每季度多付 0.96 万元；剩余 16 笔付款按月利率 0.35% 折现的系数之和为 14.8076。租赁负债要增加多少？写出分录，算出此后每月的折旧。
（1）944.23 万元 × 25% = 236.06 万元，递延所得税资产和负债各记这么多。
（2）折旧 960.23 万元 × 12 ÷ 60 ≈ 192.05 万元；会计合计 192.05 万元 + 32.17 万元 + 5.21 万元 = 229.43 万元。税前扣除：租金 912.00 万元 ÷ 5 = 182.40 万元，中介费 3.20 万元，合计 185.60 万元。累计会计费用比累计税前扣除多 43.83 万元，这就是年末净的可抵扣暂时性差异（开始日两边相等，此后差异只来自两套费用的时间不同）；递延所得税资产净增加 10.96 万元。要确认它，成都仍要过“很可能有足够的应纳税所得额”这一关。
（3）0.96 万元 × 14.8076 ≈ 14.22 万元，折现率不变（指数变动）。借：使用权资产 14.22 万元；贷：租赁负债 14.22 万元。2027 年末使用权资产 960.23 万元 − 192.05 万元 = 768.18 万元，加上调整，在剩余 48 个月里摊：每月 16.30 万元。
练习 6（CFA 式，三选一）。
两家公司租入完全相同的厂房，条款一样。甲公司用的增量借款利率比乙公司低。在租赁期开始日和第一年，与乙公司相比，甲公司：
A. 租赁负债更小，第一年的利息费用更大 B. 租赁负债和使用权资产都更大，第一年的折旧更大、利息费用更小 C. 租赁负债更大，使用权资产不变，第一年的总费用更小
B。利率低，现值大，负债和资产都大（资产在负债上加其他几块），折旧随之变大。第一年的利息是期初余额乘利率；一串等额付款的现值乘以利率，利率越低越小，所以甲公司的利息更小。整个租期的总费用两家一样（都是付款总额加其他成本），甲公司前几年少、后几年多，分布更平。
练习 7（注会式，第 3 节，示例）。若一家公司租入厂房，不可撤销期 5 年，期满可按届时市价续租 5 年。开始日花了 300 万元 做洁净车间改造，改造预计能用 10 年，搬走时拆不走。（1）判断租期时，这笔改造意味着什么？（2）若公司判断不能合理确定续租，改造的会计折旧年限是几年，每年多少？税上改建支出按合同剩余租期摊，每年多少？（3）若改判为合理确定续租，租赁负债、使用权资产和改造的折旧各怎样变？
（1）改造能用 10 年，5 年就搬走等于扔掉一半，是续租的经济动机（IFRS 16 para. B37）；还要结合续租价是否有优惠、搬迁成本、厂房对经营的重要性一起判断。
（2）不续租时，改造只能用到租期结束：按 5 年和 10 年中短的那个，每年 60 万元。税上按合同剩余租期 5 年摊，每年 60 万元（《企业所得税法实施条例》第六十八条），这时两边一致。
（3）租期变成 10 年：租赁付款额加上续租 5 年的租金，负债和使用权资产都变大；使用权资产和改造都按 10 年折旧，每年的折旧变小。税上仍按合同约定的剩余租期摊，会计和税出现差异。
回到林舒差异本上那两行：成都的负债为什么比租金少 89.40 万元？苏州的仓库为什么一分都不记？
少的是利息：负债是 19 笔租金按 4.20% 折回开始日的现值，分期付款里含着出租方借给成都的钱的利息。苏州仓库租 6 个月，没有续租和购买选择权，属于短期租赁，清和对仓库这一类选了简化处理，只按月记费用。
三句话带走：
租赁看控制：一项具体的资产，客户拿走几乎全部好处、决定怎么用。合同叫什么不要紧，供应方能随时换掉的，是服务。
租期是不可撤销的期间加上合理确定会续的年份。续租价、装修、搬迁成本都是证据；这个判断能让负债差出一半。
负债是躲不开的付款的现值，资产再加中介费和复原成本；以后直线折旧、利息递减，费用前高后低。短期和低价值的可以不上表。
术语对照
| 中文 | English |
|---|---|
| 租赁 / 包含租赁 | lease / contains a lease |
| 已识别资产 | identified asset |
| 实质性替换权 | substantive substitution right |
| 租赁部分 / 非租赁部分 | lease component / non-lease component |
| 单独价格 | stand-alone price |
| 租赁期 / 租赁期开始日 | lease term / commencement date |
| 不可撤销的期间 | non-cancellable period |
| 续租选择权 / 终止租赁选择权 / 购买选择权 | extension option / termination option / purchase option |
| 合理确定 | reasonably certain |
| 使用权资产 | right-of-use asset |
| 租赁负债 | lease liability |
| 租赁付款额 / 实质固定付款额 / 可变租赁付款额 | lease payments / in-substance fixed payments / variable lease payments |
| 租赁内含利率 / 增量借款利率 | interest rate implicit in the lease / incremental borrowing rate |
| 初始直接费用 | initial direct costs |
| 租赁激励 | lease incentives |
| 复原成本 / 预计负债 | restoration costs / provision |
| 短期租赁 / 低价值资产租赁 | short-term lease / lease of a low-value asset |
| 租赁变更 | lease modification |
| 一年内到期的非流动负债 | current portion of non-current liabilities |
大纲对照
本章引用：财会〔2018〕35号 关于印发(修订)《企业会计准则第21号——租赁》的通知；财政部《关于修订印发〈企业会计准则第21号——租赁〉的通知》(财会〔2018〕35号)一；IFRS 16 para. C1；《中华人民共和国增值税法》第十条第二项；《中华人民共和国增值税法》第十条第三项；《企业会计准则第21号——租赁》第四条；《企业会计准则第21号——租赁》第五条；《企业会计准则第21号——租赁》第六条；《企业会计准则第21号——租赁》第六条第四款；IFRS 16 para. B20；《企业会计准则第21号——租赁》第八条；《中华人民共和国民法典》第七百零七条；《中华人民共和国民法典》第七百二十五条；《企业会计准则第21号——租赁》第九条；《企业会计准则第21号——租赁》第十一条；IFRS 16 para. B33；《企业会计准则第21号——租赁》第十二条；《企业会计准则第21号——租赁》第十三条；《企业会计准则第21号——租赁》第十四条；《企业会计准则第21号——租赁》第十五条；IFRS 16 para. B37；《企业会计准则第21号——租赁》第十八条；IFRS 16 para. B34；IFRS 16 para. B34 所附 IFRIC 议程决定（2019年11月）；《企业会计准则第21号——租赁》第二十一条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十八条；《中华人民共和国民法典》第七百零五条；《中华人民共和国民法典》第七百三十四条；《企业会计准则第21号——租赁》第十七条；《企业会计准则第21号——租赁》第十六条；《企业会计准则第21号——租赁》第十七条第四款；《企业会计准则解释第16号》一(一)；《中华人民共和国企业所得税法》第四条第一款；《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条第二款；《企业会计准则第21号——租赁》第二十四条；IFRS 16 para. 24；《中华人民共和国印花税法》所附《印花税税目税率表》；《中华人民共和国印花税法》第十五条；《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条、第二十七条；《企业会计准则第21号——租赁》第十七条第三款；《企业会计准则第21号——租赁》第二十二条；《企业会计准则第21号——租赁》第二十三条；《企业会计准则第21号——租赁》第五十三条第一款；《企业会计准则第21号——租赁》第五十三条；《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》(2017年修订，财会〔2017〕7号)第三十三条、第三十八条、第四十一条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条第(一)项；《企业会计准则第21号——租赁》第三十条；《企业会计准则第21号——租赁》第三十二条；《企业会计准则第21号——租赁》第三十三条；《企业会计准则第21号——租赁》第三十一条；IFRS 16 para. B4；IFRS 16 para. B8；《企业会计准则第21号——租赁》第三十四条；《企业会计准则第21号——租赁》第三十一条第三款；《企业会计准则第21号——租赁》第五十四条；《企业会计准则第21号——租赁》第五十五条；IFRS 16 para. 59；《长期资产进项税额抵扣暂行办法》第二条；IFRS 16 para. 50；IAS 7 para. 34A (as amended by IFRS 18)；IFRS Foundation, IFRS 18 page；上海鸣志电器股份有限公司《2025年年度报告》第75页，合并资产负债表（明细见第152页附注25）；Novanta Inc. 2025年年报所附Form 10-K（EDGAR accession 0001193125-26-064230）第78页，附注13租赁；上海鸣志电器股份有限公司《2025年年度报告》第163页，附注43“1年内到期的非流动负债”；上海鸣志电器股份有限公司《2025年年度报告》第165页，附注47租赁负债（并见第76页合并资产负债表）；上海鸣志电器股份有限公司《2025年年度报告》第152页，合并财务报表项目附注25（使用权资产）；上海鸣志电器股份有限公司《2025年年度报告》第171页，合并财务报表项目附注66（财务费用）；Novanta Inc. 2025年年报所附Form 10-K（SEC文号001-35083，EDGAR accession 0001193125-26-064230）第77页，附注13“Leases”；Novanta Inc. 2025年年报所附Form 10-K（EDGAR accession 0001193125-26-064230）第78页，附注13租赁（Weighted-average discount rate）；Novanta Inc. 2025年年报所附Form 10-K（EDGAR accession 0001193125-26-064230）第78页，附注13租赁（Weighted-average remaining lease term (in years)）。